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Alterswertminderung

Die Bewertung bebauter und unbebauter Immobilien richtet sich nach den schriftlichen Vereinbarungen, welche die Vertragsparteien bei Auftragserteilung treffen.
Die Wertermittlungsrichtlinien zur Ermittlung der Verkehrswerte enthalten Hinweise, die eine objektive Ermittlung des Verkehrswertes nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.
Der auf der Grundlage der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe eines Baupreisindexes auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Wert entspricht dem eines neu errichteten Gebäudes. Wenn es sich um ältere Immobilien handelt, sind diese Werte im Sachwertverfahren entsprechend dem Alter zu mindern.
Zur Ermittlung der Alterswertminderung gibt es mehrere Modelle, wie
- Ross,
- Linear,
- AGVGA NW,
- Tiemann,
- Gerardy,
- Vogels,
- TEGOFOVA.

Diese Alterswertminderungsmodelle findet man in verschiedenen Strukturen vor. Einige Modelle beziehen den Wert der Gebäude auf die Restnutzungs-dauer,andere gehen von der Wertminderung wegen Alters des Gebäudes als Bezugsmaßstab aus.
Stellt man die Alterswertminderungsmodelle einander gegenüber, zeigen sich Abweichungen in der Spitze von ca. 20 Prozent.
Empirische Modelle, wie Vogels und Gerardy, ordnen den Wert eines Gebäudes bei einem Alter von 50 Jahren bei 50 % ein und sehen den Restwert am Ende der Gesamtnutzungsdauer bei ca. 20 %. Alle anderen Verfahren bewerten den Wert zur Nutzungsdauermitte höher und den Wert nach Ablauf der Gesamt- nutzungsdauer niedriger.

Die Art der Abschreibung ist anzugeben und zu begründen.

Das am meisten verbreitete Alterswertminderungsmodell ist die lineare Wertminderung nach Ross. In diesem Verfahren wird die übliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudetyps der durch Instandsetzung und Modernisierung verlängerten oder durch unterlassene Instandhaltung bzw. andere Einflüsse verkürzten Restnutzungsdauer gegenübergestellt.
Fiktive Baujahre, die den unterschiedlichen Erhaltungszustand der Gebäude widerspiegeln, führen zu Aufschüben bei der Alterswertminderung nach Ross.

Das BKI (Baukosteninformationszentrum) hat ein Alterswertminderungsmodell entwickelt, dass einzelne Bauteile unterschiedliche Erneuerungszyklen haben. Die Alterung verläuft nicht linear oder parabelförmig, sondern in einer Art "Wellenform" infolge der aus der Bauteilerneuerung resultierenden Veränderung der Restnutzungs-dauer. Dieses Modell stellt keine "Sensation" dar. Der Bewertungssachverständige wendet in der Regel das gleiche Verfahren an, wenn er vor Ort feststellt, dass der Gebäudezustand nicht mit dem Wertminderungsansatz übereinstimmt. Er schätzt dann Restnutzungsdauer entsprechend seines Erfahrungsschatzes anhand des Gebäudezustandes.
Das BKI hat Restwerttabellen für Wohngebäude mit unterschiedlichen Gesamtnutzungsdauern und Erhaltungszuständen (gut, durchschnittlich, schlecht) entwickelt. Die Anwendung derer bedarf etwas Umgewöhnung für den Bewertungssachverständigen.
Das Restwertmodell als Grundlage für die Alterswertminderung erscheint für die meist anzutreffende "mittlere" Restnutzungsdauer von Gebäuden nachvollziehbar und leicht anwendbar. Das von der BKI entwickelte Modell ist bei Immobilien nach Ablauf der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer mit Vorsicht anzuwenden. Jeder Sachverständige muss aus Erfahrung wissen, dass eine Nachhaltigkeit der Nutzung bei alten, unsanierten Gebäuden nur gegeben ist, wenn eine Sanierung zeitnah erfolgt. Im Rahmen einer Wertermittlung muss eine Sanierung nebst deren etwaigen Kosten ausgewiesen werden.
Mit dem von der BKI entwickelten Alterswertminderungsmodell wird eine sachgerechtere Ermittlung der Minderung unter Berücksichtigung des Gebäudezustandes möglich.

Geschrieben wurde dieser Beitrag durch den Sachverständigen Bauing. Friedrich Teichmann, Hauptstraße 33, 09430 Venusberg.

15.09.2009
Alterswertminderung Ross Baupreisindex Ross AGVGA-NW Alterswertmodell Erneuerungszyklus Restwert
Alterswertminderung
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Friedrich
Teichmann
Sachverständigenbüro
Venusberg
Hauptstr. 30
33
09430
03725
4497510
03725
784054
sv-buero-teichmann@gmx.de
Bauschaden, Baubegleitung, VKW
Wertgutachten, Bauschadensgutachten, Wertschätzungen An/Verkauf
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Werte im Grundstücksverkehr

Im Bereich des Immobilienwesens gibt es verschiedene Begriffe für den Wert eines Grundstücks. Dieser wird nach den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Der Grundstückswert kann deshalb nicht nur mittels einem methodisch abgeleiteten theoretischen Wertbegriff dargestellt werden, sondern muss allgemeingültig und objektiv sein.

Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB genau definiert : „ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften , der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Unter„ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ versteht man, dass Kaufpreise oder andere Daten erheblich von anderen abweichen. Wenn z.B. beim Käufer oder Verkäufer ein außergewöhnliches Interesse vorlag, die Vertragspartner verwandt waren oder wirtschaftliche Bindungen vorlagen, kann der entstandene Preis nicht als marktkonform bezeichnet werden. Das trifft ebenso zu bei erheblich abweichenden Erträgen, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten. Somit darf dieser Wert nicht zu Vergleichszwecken herangezogen werden. Bei der Verkehrswertermittlung soll nun versucht werden, zu einem möglichst objektiven Schätzwert zu gelangen. Schätzung soll dabei nicht als Ungenauigkeit verstanden werden. Es drückt aus, dass es sich hierbei nicht nur um eine zahlenmäßige Berechnung handelt, sondern auch um eine auf Erfahrungen basierende Darstellung. Notwendig kann die Bestimmung des Verkehrswertes werden bei Beleihung, Kauf oder Verkauf, Tausch, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Enteignung, zur Erfüllung der Verpflichtung offener Immobilienfonds, bei Fusionen von Unternehmen sowie für die Bilanzwertbestimmung. Des weiteren ist auch beim Abschluss einer Gebäudesachversicherung, bei der Bestellung einer Bürgschaft und zur Feststellung steuerlicher Größen der Verkehrswert herzuleiten. Zur Ermittlung dieses Wertes können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren herangezogen werden.



Der gemeine Wert spielt im Steuerrecht als „Einheitswert“ eine Rolle. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert hinsichtlich des Stichtags der Wertermittlung und der Ermittlungsmethodik. Der BGH stellte in einer Entscheidung aus dem Jahr 1968 klar: „Wenn vom Wert eines Grundstücks die Rede ist, so ist in der Regel der gemeine Wert (Verkehrswert) gemeint. “ In der ältesten rechtlichen Darstellung im §111 ALR von 1794 wird der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann “ als der gemeine Wert bezeichnet.

Aufgrund der sehr pauschalierten Annahmen und der Feststellung der Bewertung auf den 1.1.1964 , lediglich mit einem Zuschlag von 40 % an die heutigen Verhältnisse angepaßt, weist dieser Wert erhebliche Diskrepanzen zu den relativ zeit- und marktnahen Verkehrswerten auf. Dieser Einheitswert dient als Grundlage für die Besteuerung. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert des unbebauten Grundstücks von 1965 in den alten und der Wert von 1936 in den neuen Bundesländern. Der Beleihungswert wird von Banken anhand des Verkehrswertes als Grundlage für die Kreditvergabe ermittelt. Er ist nicht einheitlich festgelegt. Er gibt an, bis zu welcher Grenze die Bau- oder Kaufkosten beleihbar sind, abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Schuldners. Jedes Geldinstitut hat eigene Regeln und Beleihungsgrundsätze. Dabei ist nur zum Teil ein Marktbezug gegeben. Dabei soll die künftige Wertentwicklung eines Objektes zur langfristigen Sicherung eines Hypothekendarlehens ermittelt werden. Zur Absicherung von Unsicherheiten, die in der künftigen Grundstückswertentwicklung begründet sind, wird das mögliche Risiko mittels Abschlägen vom Verkehrswert berücksichtigt. Der Versicherungswert hat dagegen eigene Berechnungsmethoden und richtet sich nicht nach der Wert VO %u201888 . Er dient als Basis für den Abschluss von Sachversicherungen für Gebäude. Weiterhin gibt es noch den Versteigerungswert, der beim Zwangsversteigerungsverfahren zum Einsatz kommt. Der Grundstückswert wird nach den Vorschriften des § 74 a Absatz 5 ZVG vom Vollstreckungsgericht anhand des Verkehrswertes festgesetzt. Offen bleibt die Festlegung des Zeitpunkts der Wertermittlung. Hat eine Wertveränderung stattgefunden, kann sich das negativ für die Gläubiger auswirken.


08.08.2009
Grundstücksverkehr Bewirtschaftungskosten Schätzwert Immobilienfonds Einheitswert Versteigerung
Das Grundstück und Begriffsdefinition
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Bernd Binder
Bernd
Binder
Sachverständigenbüro für Immobilien Binder
Helmerkamp
Hauptstr.
12
29362
05083
912540
05083
912559
www.sv-binder.de
info@sv-binder.de
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, sowie Mieten und Pachten Wertgutachten für: Beleihungswerte Bilanzwerte Einheitswerte Entschädigungswerte Versicherungswerte
Wertgutachten, Bauschadensgutachten, Wertschätzungen An/Verkauf, Miet-/Pachtzinsgutachten, öffentlich bestellt und vereidigt
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Wertgutachten Berlin oder „Wertgutachter gesucht“ in der WeltstadtBerlin
Berlin ist Seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990, Bundeshauptstadt und Regierungssitz Deutschlands zugleich, aber auch als Stadtstaat bildet Berlin ein eigenständiges Land.
Berlin, als Zentrum der Metropolregion Berlin/Brandenburg, hat ca. 3,4 Millionen Einwohner.
Die Metropole ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und eine der meistbesuchten Städte Europas.
Berlin teilt sich in 12 Bezirke auf.

Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
Mitte
Neukölln
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Steglitz-Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick

Im Bezirk Neukölln ist auch das Architekturbüro Visé ansässig, das Wertgutachten für Immobilien im Großraum Berlin erstellt. Wertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke, Due Dilligence (techn.), Bauzustandsberichte, Ankaufsberatung gehören zu ihren Leistungen in der Wertermittlung.
Zum Ortsteil Neukölln gehören die Ortslagen Rixdorf und Böhmisch Rixdorf; zu den bekannten Stadtquartieren gehören die Rollbergsiedlung, der Reuterkiez, die High-Deck-Siedlung und das Gebiet der Schillerpromenade.
Der öffentliche Verkehr wird erschlossen durch die U-Bahnlinien U7 U zwischen Rudow und dem Rathaus Spandau, der U8 zwischen Hermannstr. und Wittenau, ferner verbinden die
S-Bahnlinien S41 S und S 42 S Südkreuz mit Gesundbrunnen , die S45 die Hermannstraße - S Flughafen Berlin-Schönefeld, die S46 S Westend mit Königs Wusterhausen und die S 47 S Spindlersfeld mit S Südkreuz.
MetroBuslinien der M29 U verkehren zwischen Hermannplatz - Grunewald, Roseneck,
M41 zwischen Sonnenallee/Baumschulenstraße und S U Hauptbahnhof via Tiergartentunnel, M44 zwischen Buckow-Süd, Stuthirtenweg und S U Hermannstr.
Flughafenstraße – mit dem Flughafenkiez, Hermannstraße, Karl-Marx-Straße, Schillerpromenade, Sonnenallee sind als wichtigste Straßen von Neukölln zu nennen.
Wer Neukölln besucht, sollte sich die wichtigsten Sehenswürdigkeiten nicht entgehen lassen, wozu unter anderem die Alte Post, das Amtsgericht Neukölln die Bethlehemskirche, die Geyer-Werke, die Rixdorfer Schmiede, der Körnerpark und das Rathaus Neukölln dazugehören.

01.08.2009
Due Dilligence Flughafen Berlin Wertgutachter Bundeshauptstadt Bauzustandsbericht Wiedervereinigung
Berlin
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Patrick
Berlin
Dieffenbach
76
10967
030
30641977
030
30641979
www.archtekturbuero-vise.de
info@architekturbuero-vise.de
Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Wertgutachten
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Verfahren
Die Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten verschiedenste Verfahren und Methoden entwickelt worden. Diese wurden zur Taxierung von Grundstückswerten benötigt, um die Entwicklung am Markt darstellen zu können. Im Wandel der Zeit wurden die Verfahren und Methoden verfeinert und den wirtschaftlichen / öffentlich- rechtlichen Einflüssen auf die Grundstückswerte angepasst. Es entstanden eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Durch die Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen der Märkte und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten (z.B. Europäischen Union) wurde es notwendig, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren Es gibt grundsätzlich keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft; alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modellhaft die Geschehnisse der Preisbildung am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Die erzielten Ergebnisse spiegeln regelmäßig nur näherungsweise einen marktgerechten Grundstückswert wider. Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer den Geschehnissen auf dem Grundstücksmarkt anzupassen; die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Bewertungsmethoden sind regelmäßig zu kontrollieren und/oder mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt abzustimmen und gegenenfalls zu korrigieren. Objektivität ist hierbei oberstes Gebot. Es hat sich gezeigt, dass es nahezu unmöglich ist, Veränderungen des Marktes mit mathematischen Modellen darzustellen. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus Die Modelle der Wertermittlungsverfahren dienen in der Praxis zur Ermittlung des Verkehrswertes; hierzu ist ein Sachverstand sowohl in in technischer und wirtschaftlicher als auch juristischer Hinsicht erforderlich. Die Entwicklung der Verfahrensmethodik in Deutschland über Jahrzehnte ist das Ergebnis der in der WertV niedergelegten Bewertungsmethoden. In den anderen EU-Staaten beruht die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren auf den Erfahrungswerten von Fachleuten in der Immobilienwirtschaft und der Immobilienbewertung. In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Wertermittlungsverordnung (WertV) rechtlich normiert. In der WertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert: Die wichtigsten Bewertungsmethoden: -Sachwertermittlung: §§ 21 - 25 WertV -Ertragswertermittlung: §§ 15 - 20 WertV
-Vergleichswertverfahren: §§ 13 u. 14 WertV
Immobilienwertgutachten werden aus juristischen, steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Anlässen erstellt und erfordern je nach Anlass unterschiedliche Bewertungsmethoden. Ermittelt werden: Verkehrswerte, Beleihungs-, Bilanz-, Einheits-, Entschädigungs- und Versicherungswerte. Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB, der WertV und WertR Wertermittlungen durchzuführen haben.
13.01.2009
Wertermittlung Grundstuecksmarkt Wert VWertR BauGrundbuch Beleihungswert Einheitswert Sachwert
Wertermittlungsverfahren
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Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für Immobilien
Thomas
Bösl
Thomas Bösl
Emmering Lkr. Fürstenfeldbruck
Dr.-Rankstr.
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613724
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www.immobiliensachverstaendiger-boesl.de
svboesl-wertgutachten@t-online.de
Verkehrs- und Marktwertgutachten, Gutachten für Erbauseinandersetzung, Ehescheidung, Finanzamt, An- und Verkauf, Zustandsdokumentation, Wohnraum- und Nutzflächenermittlung, Beratung
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Werte Kollegen, bitte um Ihre Meinung zur Erbschaftssteuerreform 2008/2009. Hier ein Auszug der derzeitigen Vorgaben: Können selbst genutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen künftig steuerfrei vererbt werden?Ja, aber nur an den Ehepartner oder die eigenen Kinder. Der Erbe muss zudem selbst in die Immobilie einziehen und dort zehn Jahre lang wohnen. Für Kinder gilt die zusätzliche Bedingung, dass nur bei weniger als 200 Quadratmetern keine Erbschaftsteuer fällig wird. Jeder weitere Quadratmeter muss anteilig versteuert werden. Zuzüglich kann jeder Ehegatte einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro geltend machen, für Kinder sind es 400.000 Euro. Wer kommt beim Erben besser weg und wer schlechter? Für Ehepartner, Kinder und Enkel gelten deutlich höhere Freibeträge. Witwen und Witwer können künftig 500.000 Euro steuerfrei erben, bisher waren es nur 300.000 Euro. Für Kinder klettert der Freibetrag von 205.000 auf 400.000 Euro, für Enkel von 50.000 auf 200.000 Euro. Eingetragene Lebenspartner bekommen ebenfalls einen Freibetrag von 500.000 Euro, also genauso viel wie Ehepartner. Allerdings bleiben sie in einer ungünstigeren Steuerklasse als Ehepartner. Auf Geschwister, Neffen, Nichten oder Freunde kommen hingegen stärkere Belastungen zu. Zu beachten ist zudem, dass im Gegenzug zu den höheren Freibeträgen Immobilienvermögen künftig zum Marktwert berücksichtigt wird – bisher waren es nur 30 bis 40 Prozent des tatsächlichen Werts. Dies hatte das Bundesverfassungsgericht in einem Grundsatzurteil gefordert. Damit wird für hohe und höchste Vermögen mehr Erbschaftsteuer fällig.
Welche Regelung gilt für Erben von Familienbetrieben?
Für Firmenerben gilt die Vorgabe, dass sie sich im vorhinein unwiderruflich für eine Erbschaftsteuer-Variante entscheiden müssen. Entweder erhalten sie den Betrieb über zehn Jahre bei konstanter Lohnsumme (1000 Prozent über zehn Jahre) und kommen steuerfrei davon. Oder sie führen die Firma sieben Jahre fort und zahlen anschließend 15 Prozent Steuern auf das Betriebsvermögen - wenn die Lohnsumme über sieben Jahre gerechnet 650 Prozent beträgt. Entscheidend für die Lohnsummenberechnung ist der Durchschnitt der letzten fünf Jahre vor dem Erbfall. Angewendet wird sie nur für Familienbetriebe mit mehr als zehn Beschäftigten. Wird der Betrieb vor Ablauf der Frist aufgegeben, wird die Steuer anteilig fällig, es gilt also ein „Abschmelzmodell“. Beispiel: Gibt der Erbe den Betrieb schon nach einem Jahr auf statt nach zehn Jahren, gilt die Steuerbefreiung nur für ein Zehntel des Betriebsvermögens. Wie hoch ist das Aufkommen und wem steht es zu?Pro Jahr vererben oder verschenken die Deutschen die gigantische Summe von 130 Milliarden Euro. Wegen hoher Freibeträge wird aber nur gut ein Zehntel besteuert. Die Einnahmen betragen dieses Jahr vermutlich mehr als 4,5 Milliarden Euro und fließen komplett an die 16 Bundesländer. Das Aufkommen wird nach Schätzung des Bundesfinanzministeriums auch in den kommenden Jahren zwischen vier und fünf Milliarden Euro pendeln. Davon werden Firmenerben wahrscheinlich wie bisher 450 bis 500 Millionen Euro aufbringen, der Rest entspringt privaten Erbfällen. Wie steht Deutschland im internationalen Vergleich da? Wer sind die Gewinner der geplanten Erbschaftsteuerreform? Die eigentlichen Gewinner der Reform sind die nahen Verwandten. Für Ehepartner, Kinder und Enkel werden die Freibeträge erhöht. Ehepartner können künftig ein Vermögen im Wert von 500 000 Euro erben, ohne auch nur einen Cent an Erbschaftsteuer zahlen zu müssen. Bislang belief sich der Freibetrag auf 307 000 Euro. "Gewinner sind auch eingetragene Lebensgemeinschaften", sagt Claus-Henrik Horn, Rechtsanwalt im Düsseldorfer Büro der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek. Sie erhalten künftig den gleichen Freibetrag wie Ehepartner. Bisher lag dieser bei gerade einmal 5200 Euro. Erbende Kinder müssen nach geplantem neuen Recht erst ab einem Vermögen von 400 000 Euro Erbschaftsteuer zahlen, Enkelkinder ab einem Betrag von 200 000 Euro. Dazu gibt es wie bisher einen Freibetrag im Wert von 40 000 Euro für Hausrat und einen Freibetrag von 12 000 Euro für Gegenstände. Die Steuersätze für nahe Verwandte werden entgegen früheren Diskussionen jedoch beibehalten und nicht abgesenkt.
Wer sind die Verlierer?
Entfernte Verwandte wie Geschwister, Nichten und Neffen müssen künftig einen größeren Teil ihres Erbes an den Fiskus abtreten - insbesondere wenn sie Immobilien erben. Auch wer das Haus oder die Wohnung des Lebenspartners erbt, wird künftig einen größeren Teil des Erbes an den Fiskus abtreten müssen. Dies liegt daran, dass Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen künftig mit 100 Prozent ihres Verkehrswertes bewertet werden. Quelle: Stand aus http://www.focus.de/finanzen/steuern/erbschaftsteuer http://www.focus.de/finanzen/steuern/erbschaftsteuer/tid-7928/neuer-steuertarif_aid_138536.html
08.01.2009
Erbschaftsssteuerreform Freibeträge Ehepartner Geschwister Fimenerben Neffen Nichten Verkehrswert
Erbschaftsssteuerreform
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Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für Immobilien
Thomas
Bösl
Thomas Bösl
Emmering Lkr. Fürstenfeldbruck
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Problemstellung: Steinkohleabbau bis 1966
Grundstück, bebaut mit einer Lagerhalle (Alter ca. 80 J.) über ehemaligen verfüllten Hauptschacht
Dienstbarkeit: eon-Hochspannung geht über das Grundstück, aber auch über das Gebäude. Kontaminierter Boden; der Nachbar hat eine Kostenrechnung vorzuweisen über die Tiefe bzw. den erforderlichen Bodenaustausch (in m³).
Kaufvertrag von 1973 vorhanden.
Fragen: Inwieweit wirkt sich ein sog. Bergschadensverzicht aus ??
Inwieweit wirkt sich die Dienstbarkeit aus, hat jemand Vorschläge hinsichtlich der Wertminderung in % ? (merkantiler Minderwert)
Vorschlag für die Entsorgungskosten und Kostengruppen ?
Danke für Ihre Anregungen !! Gruß Tom
05.01.2009
Wertermittlung Merkantiler-Minderwert Entsorgungskosten Dienstbarkeit
Fragen und Antworten in der Wertermittlung
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Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für Immobilien
Thomas
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Das Erbbaurecht und das erbbaurechtbelastete Grundstück im Wertgutachten Grundsätze Erbbaurechtsgrundstück: Im Folgenden werden diese Rechte bzw. diese Belastungen kurz erläutert: Das Erbbaurecht ist in der Erbaurechtsverordnung ( ErbbauVO ) geregelt. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche (dingliche) Recht, auf oder unter der Oberfläche auf des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es ist ein „grundstücksgleiches“ Recht und wird daher wie ein Grundstück behandelt. In der Vergangenheit haben steigende Baulandpreise vielen Bau- und Kaufwilligen verwehrt, Wohneigentum zu haben. So hielt das Erbbaurecht als Instrumentarium zur Förderung des Erwerbs von Wohnungseigentum um die Jahrhundertwende Einzug ins BGB. Die BGB-Vorschriften wurden später durch die Erbbaurechtsverordnung von 1919 ersetzt, auf deren Grundlage heute die meisten Erbbauverträge beruhen. Klassische Erbbaurechtsgeber aus dem sozialen Aspekt: Kirchen und Gemeinden. Vorteil: Der Erbauberechtigte braucht kein Grundstück erwerben, statt dessen entrichtet er einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Nachteil: Der Erbauberechtigte partizipiert nicht am steigenden Bodenwert; dieser Wertzuwachs des Grundstücks verbleibt beim Eigentümer. Das Erbbaurecht wird im Allgemeinen auf die Dauer von 99 Jahren begründet (andere Laufzeiten sind denkbar). Die Erbbaurechtsverordnung enthält keine Regelung zur Befristung des Erbbaurechts, so dass auch ein Erbbaurecht auf ewiger Dauer denkbar ist. Diese meist ungewöhnlich langen Laufzeiten machen es erforderlich, den Erbbauzins durch eine „sogenannte Wertsicherungsklausel“ im Erbbaurechtsvertrag variabel zu gestalten. Wenn die Wertsicherungsklausel dingliche Wirkung entfalten soll, muss sie nach Zeit und Wertmaßstab bestimmbar sein. Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, darf der Erbbauzins nur alle drei Jahre angepasst werden, und zwar nur im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Grundsätzliche Vorhgehenseweise: 1. Feststellung der nach der Anpassungsvereinbarung zulässigen Erhöhung 2. Prüfung der Erhöhung anhand §§ 3, 9a I 2 ErbbauVO: Hierfür ist eine Beurteilung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nach objektiven Massstäben erforderlich; sie richtet sich nach dem Durchschnittswert der Steigerung von Lebenshaltungskosten und Einkommensverhältnissen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist entweder der Vertragsschluß über die Anpassungsvereinbarung oder die von Anfang an enthaltene Anpassungsvereinbarung im Erbbaurechtsvertrag, der Zeitpunkt des Vertragsschlusses über das Erbbaurecht, oder bei grundlegender Änderung der Anpassungsvereinbarung der Änderungszeitpunkt, oder wenn der Erbbauzins auf eine neue Basis gestellt wird und dabei die Anpassungsklausel nur geringfügig oder gar nicht geändert wird. Der Anspruch auf Erbbauzinserhöhung kann frühestens drei Jahre seit Vertragsabschluß bzw. nach Ablauf von drei Jahren seit der letzten Erbbauzinserhöhung geltend gemacht werden. Das Erbbaurecht entsteht durch Anlage eines besonderen Grundbuchblattes (Erbbaugrundbuch). Im Grundbuch des Eigentümers kann es nur an erster Rangstelle in Abteilung II unwiderruflich eingetragen werden. In Abteilung II des Erbbaugrundbuchs wird der Erbbauzins durch eine sog. Reallast abgesichert. In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Im Erbbaurechtsvertrag wird geregelt, in welchen Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Erbbaurechts der Erbbauberechtigte erhält. Entschädigungszahlung bei Beendigung des Erbbaurechts kann der Erbbaurechtsgeber dadurch abwenden, dass er das Erbbaurecht verlängert. Erbbaurechte untergliedern sich, abgesehen vom Normalfall, wie folgt: Das Eigentümererbbaurecht: Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht, das für den Grundstückseigentümer selbst bestellt wird, insbesondere wenn dieser auf seinem Grundstück eine bauliche Anlage mit dem Ziel errichten möchte, die bauliche Anlage wegen des Erbbaurechts zu veräußern. Für den Eigentümer hat die Bestellung eines Eigentümerbaurechts den Vorteil, dass das Erbbaurecht als Sicherungsmittel für die Finanzierung des Vorhabens eingesetzt und mit den entsprechenden Belastungen auf den Erwerber übertragen werden kann. Das Gesamterbbaurecht: Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht, das für den Grundstückseigentümer selbst bestellt wird, wobei das Eigentum verschiedenen Eigentümer zustehen kann. Nach § 6 a GBO ist hierfür Vorausetzung, das die betroffenen Grundstücke im Bezirk desselben Grundbuchamts bzw. Vermessungsamts liegen und unmittelbar aneinander grenzen. Das Nachbarerbbaurecht: Es handelt sich hierbei um mehrere selbständige Erbbaurechte an benachbarten Grundstücken zwecks Errichtung eines Gebäudes. Als subjektiv-dingliches Recht für das Nachbarerbbaurecht in den in § 39 Sachenrechtbereinigungsgesetz (SachRBerG) genannten Fällen zulässig. Das Untererbbaurecht (§ 6 a GBO): Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht an einem anderen Erbbaurecht, dem sog. Obererbbaurecht. Belastungsgegenstand des Untererbbaurechts ist mithin das Obererbbaurecht. Innerhalb der Grenzen, die sich aus dem Obererbbaurecht ergeben, ermöglicht es dem Untererbbaurechtsnehmer die bauliche Nutzung des durch das Obererbbaurechts belasteten Grundstücks. Das Wohnungs- und Teilerbbaurecht: Es handelt sich hierbei um eine Bruchteilsberechtigung am Erbbaurecht nach § 30 WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung (Wohnungserbbaurecht) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teilerbbaurecht). Im Unterschied zum Wohnungs- oder Teileigentum tritt an die Stelle des Miteigentumsanteils am Gründstück der Mitberechtigungsanteil am Erbbaurecht. Das Erbbaurecht und das erbbaurechtsbelastete Grundstück sind selbstständige Gegenstände der Wertermittlung. Im Wertgutachten sind für die Bemessung des Verkehrswerts eines Erbbaurechts und des Verkehrswerts des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks - zunächst der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung mit dem Erbbaurecht - und ggfs. zusätzlich der Verkehrswertanteil der Gebäude, der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen zu ermitteln. Der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln, hier gilt es insbesondere - die Höhe des Erbbauzinses, - die Dauer des Erbbaurechts, - die Höhe der Entschädigung nach Zeitablauf, - sowie sonstige den Wert beeinflussender Umstände zu ermitteln. Die Anpassungsklausel beim Wohnungsbau ist im Allgemeinen begrenzt auf die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und schließt die Berücksichtigung von Änderungen der Bodenwertverhältnisse in der Regel aus (vgl. § 9a Erbbaurechtsverordnung – ErbbauVO, § 2 PaPkG, § 46 SachRBerG). „Bodenwertanteil des Erbbaurechts“ im Sinne dieser Richtlinien ist der sich ohne Berücksichtigung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen ergebende Wertanteil des Erbbaurechts. a. Kein Bodenwertanteil ergibt sich in der Regel: Wenn der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte oder durch eine Anpassungsklausel in gesetzlich zulässiger Weise anpassbare Erbbauzins der nachhaltig marktgerechten Verzinsung des Bodenwerts entspricht, ergibt sich in der Regel kein Bodenwertanteil des Erbbaurechts. b. Ein Bodenwertanteil ergibt sich, wenn der Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks liegt, wird ein Bodenwertanteil des Erbbaurechts und eine Wertminderung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks gegenüber einem unbelasteten Grundstück begründet. Neben den sich aus der Höhe des Erbbauzinses ergebenden Vor- oder Nachteilen sind die sich aus dem Erbbauvertrag ergebenden sonstigen Einwirkungen, insbesondere Bindungen des Erbbauberechtigten bei einer Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei einer wesentlichen Veränderung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen von Einfluss. Vorgehensweise im Wertgutachten: Der Bodenwert des Erbbaurechts bzw. der Wert des belasteten Grundstücks kann entweder direkt aus Marktuntersuchungen (Vergleichswertverfahren) abgeleitet oder mit Hilfe finanzmathematischer Methoden ermittelt werden. Bei der Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist die Differenz maßgeblich, - die sich zwischen dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins und dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwertgrundstücks ohne die Belastung eines Erbbaurecht ergibt. Maßgeblich für den Zinssatz ist Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhausgrundstück, Mietwohngrundstück) und/oder die Lage auf dem Grundstücksmarkt. Die Differenz wird mit Hilfe des Vervielfältigers (Rentenbarwertfaktor) auf die Restlaufzeit des Erbbauvertrages kapitalisiert und mit einem Wertfaktor zu multipliziert. Dieser Wertfaktor liegt regelmäßig zwischen 0,3 und 0,8; in Einzelfällen bis 0,9, bei Verträgen ohne Anpassungsklausel im Durchschnitt bei 0,5; in Großstädten, wie z.B. München, sind Auskünfte/Empfehlungen des Gutachterausschusses einzuholen und der jeweilige Marktberichte einzusehen, da hier bekanntermaßen Abweichungen möglich sein können. Der Wertfaktor ist um so größer, je geringer die Einschränkungen für den Erbbauberechtigten sind, er ist um so kleiner, je größer sie sind. Erbbaurecht an bebauten Grundstücken Hat der Erbbauberechtigte aufgrund des Erbbaurechts das Grundstück bebaut, so wird neben dem ermittelten Bodenwert des Erbbaurechts der Wert der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen mit berücksichtigt. Hier gilt es folgendes zu beachten: - übersteigt die Restnutzungsdauer der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen - die Restlaufzeit des Erbbaurechtes und - sind diese nicht zu entschädigen so wird der verbleibende Wert zum Zeitpunkt der Beendigung des Erbbaurechts der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen (die dann entsprechend älter sind) nach den allgemeinen Wertverhältnissen des Wertermittlungsstichtages ermittelt und auf diesen Zeitpunkt abgezinst. Der abgezinste Wert wirkt auf den Wert des Erbbaurechts wertmindernd und im Hinblick auf den Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks werterhöhend.
29.12.2008
Erbbaurecht Erbaurechtsverordnung Erbbau VOB GB Laufzeit Erbbauzins Wertsicherung Heimfall
Erbbaurecht und erbaurechtsbelastete Grundstücke
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Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für Immobilien
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