Wertgutachterscout
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Das Erbbaurecht und das erbbaurechtbelastete Grundstück im Wertgutachten Grundsätze Erbbaurechtsgrundstück: Im Folgenden werden diese Rechte bzw. diese Belastungen kurz erläutert: Das Erbbaurecht ist in der Erbaurechtsverordnung ( ErbbauVO ) geregelt. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche (dingliche) Recht, auf oder unter der Oberfläche auf des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es ist ein „grundstücksgleiches“ Recht und wird daher wie ein Grundstück behandelt. In der Vergangenheit haben steigende Baulandpreise vielen Bau- und Kaufwilligen verwehrt, Wohneigentum zu haben. So hielt das Erbbaurecht als Instrumentarium zur Förderung des Erwerbs von Wohnungseigentum um die Jahrhundertwende Einzug ins BGB. Die BGB-Vorschriften wurden später durch die Erbbaurechtsverordnung von 1919 ersetzt, auf deren Grundlage heute die meisten Erbbauverträge beruhen. Klassische Erbbaurechtsgeber aus dem sozialen Aspekt: Kirchen und Gemeinden. Vorteil: Der Erbauberechtigte braucht kein Grundstück erwerben, statt dessen entrichtet er einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Nachteil: Der Erbauberechtigte partizipiert nicht am steigenden Bodenwert; dieser Wertzuwachs des Grundstücks verbleibt beim Eigentümer. Das Erbbaurecht wird im Allgemeinen auf die Dauer von 99 Jahren begründet (andere Laufzeiten sind denkbar). Die Erbbaurechtsverordnung enthält keine Regelung zur Befristung des Erbbaurechts, so dass auch ein Erbbaurecht auf ewiger Dauer denkbar ist. Diese meist ungewöhnlich langen Laufzeiten machen es erforderlich, den Erbbauzins durch eine „sogenannte Wertsicherungsklausel“ im Erbbaurechtsvertrag variabel zu gestalten. Wenn die Wertsicherungsklausel dingliche Wirkung entfalten soll, muss sie nach Zeit und Wertmaßstab bestimmbar sein. Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, darf der Erbbauzins nur alle drei Jahre angepasst werden, und zwar nur im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Grundsätzliche Vorhgehenseweise: 1. Feststellung der nach der Anpassungsvereinbarung zulässigen Erhöhung 2. Prüfung der Erhöhung anhand §§ 3, 9a I 2 ErbbauVO: Hierfür ist eine Beurteilung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nach objektiven Massstäben erforderlich; sie richtet sich nach dem Durchschnittswert der Steigerung von Lebenshaltungskosten und Einkommensverhältnissen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist entweder der Vertragsschluß über die Anpassungsvereinbarung oder die von Anfang an enthaltene Anpassungsvereinbarung im Erbbaurechtsvertrag, der Zeitpunkt des Vertragsschlusses über das Erbbaurecht, oder bei grundlegender Änderung der Anpassungsvereinbarung der Änderungszeitpunkt, oder wenn der Erbbauzins auf eine neue Basis gestellt wird und dabei die Anpassungsklausel nur geringfügig oder gar nicht geändert wird. Der Anspruch auf Erbbauzinserhöhung kann frühestens drei Jahre seit Vertragsabschluß bzw. nach Ablauf von drei Jahren seit der letzten Erbbauzinserhöhung geltend gemacht werden. Das Erbbaurecht entsteht durch Anlage eines besonderen Grundbuchblattes (Erbbaugrundbuch). Im Grundbuch des Eigentümers kann es nur an erster Rangstelle in Abteilung II unwiderruflich eingetragen werden. In Abteilung II des Erbbaugrundbuchs wird der Erbbauzins durch eine sog. Reallast abgesichert. In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Im Erbbaurechtsvertrag wird geregelt, in welchen Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Erbbaurechts der Erbbauberechtigte erhält. Entschädigungszahlung bei Beendigung des Erbbaurechts kann der Erbbaurechtsgeber dadurch abwenden, dass er das Erbbaurecht verlängert. Erbbaurechte untergliedern sich, abgesehen vom Normalfall, wie folgt: Das Eigentümererbbaurecht: Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht, das für den Grundstückseigentümer selbst bestellt wird, insbesondere wenn dieser auf seinem Grundstück eine bauliche Anlage mit dem Ziel errichten möchte, die bauliche Anlage wegen des Erbbaurechts zu veräußern. Für den Eigentümer hat die Bestellung eines Eigentümerbaurechts den Vorteil, dass das Erbbaurecht als Sicherungsmittel für die Finanzierung des Vorhabens eingesetzt und mit den entsprechenden Belastungen auf den Erwerber übertragen werden kann. Das Gesamterbbaurecht: Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht, das für den Grundstückseigentümer selbst bestellt wird, wobei das Eigentum verschiedenen Eigentümer zustehen kann. Nach § 6 a GBO ist hierfür Vorausetzung, das die betroffenen Grundstücke im Bezirk desselben Grundbuchamts bzw. Vermessungsamts liegen und unmittelbar aneinander grenzen. Das Nachbarerbbaurecht: Es handelt sich hierbei um mehrere selbständige Erbbaurechte an benachbarten Grundstücken zwecks Errichtung eines Gebäudes. Als subjektiv-dingliches Recht für das Nachbarerbbaurecht in den in § 39 Sachenrechtbereinigungsgesetz (SachRBerG) genannten Fällen zulässig. Das Untererbbaurecht (§ 6 a GBO): Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht an einem anderen Erbbaurecht, dem sog. Obererbbaurecht. Belastungsgegenstand des Untererbbaurechts ist mithin das Obererbbaurecht. Innerhalb der Grenzen, die sich aus dem Obererbbaurecht ergeben, ermöglicht es dem Untererbbaurechtsnehmer die bauliche Nutzung des durch das Obererbbaurechts belasteten Grundstücks. Das Wohnungs- und Teilerbbaurecht: Es handelt sich hierbei um eine Bruchteilsberechtigung am Erbbaurecht nach § 30 WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung (Wohnungserbbaurecht) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teilerbbaurecht). Im Unterschied zum Wohnungs- oder Teileigentum tritt an die Stelle des Miteigentumsanteils am Gründstück der Mitberechtigungsanteil am Erbbaurecht. Das Erbbaurecht und das erbbaurechtsbelastete Grundstück sind selbstständige Gegenstände der Wertermittlung. Im Wertgutachten sind für die Bemessung des Verkehrswerts eines Erbbaurechts und des Verkehrswerts des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks - zunächst der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung mit dem Erbbaurecht - und ggfs. zusätzlich der Verkehrswertanteil der Gebäude, der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen zu ermitteln. Der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln, hier gilt es insbesondere - die Höhe des Erbbauzinses, - die Dauer des Erbbaurechts, - die Höhe der Entschädigung nach Zeitablauf, - sowie sonstige den Wert beeinflussender Umstände zu ermitteln. Die Anpassungsklausel beim Wohnungsbau ist im Allgemeinen begrenzt auf die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und schließt die Berücksichtigung von Änderungen der Bodenwertverhältnisse in der Regel aus (vgl. § 9a Erbbaurechtsverordnung – ErbbauVO, § 2 PaPkG, § 46 SachRBerG). „Bodenwertanteil des Erbbaurechts“ im Sinne dieser Richtlinien ist der sich ohne Berücksichtigung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen ergebende Wertanteil des Erbbaurechts. a. Kein Bodenwertanteil ergibt sich in der Regel: Wenn der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte oder durch eine Anpassungsklausel in gesetzlich zulässiger Weise anpassbare Erbbauzins der nachhaltig marktgerechten Verzinsung des Bodenwerts entspricht, ergibt sich in der Regel kein Bodenwertanteil des Erbbaurechts. b. Ein Bodenwertanteil ergibt sich, wenn der Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks liegt, wird ein Bodenwertanteil des Erbbaurechts und eine Wertminderung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks gegenüber einem unbelasteten Grundstück begründet. Neben den sich aus der Höhe des Erbbauzinses ergebenden Vor- oder Nachteilen sind die sich aus dem Erbbauvertrag ergebenden sonstigen Einwirkungen, insbesondere Bindungen des Erbbauberechtigten bei einer Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei einer wesentlichen Veränderung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen von Einfluss. Vorgehensweise im Wertgutachten: Der Bodenwert des Erbbaurechts bzw. der Wert des belasteten Grundstücks kann entweder direkt aus Marktuntersuchungen (Vergleichswertverfahren) abgeleitet oder mit Hilfe finanzmathematischer Methoden ermittelt werden. Bei der Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist die Differenz maßgeblich, - die sich zwischen dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins und dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwertgrundstücks ohne die Belastung eines Erbbaurecht ergibt. Maßgeblich für den Zinssatz ist Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhausgrundstück, Mietwohngrundstück) und/oder die Lage auf dem Grundstücksmarkt. Die Differenz wird mit Hilfe des Vervielfältigers (Rentenbarwertfaktor) auf die Restlaufzeit des Erbbauvertrages kapitalisiert und mit einem Wertfaktor zu multipliziert. Dieser Wertfaktor liegt regelmäßig zwischen 0,3 und 0,8; in Einzelfällen bis 0,9, bei Verträgen ohne Anpassungsklausel im Durchschnitt bei 0,5; in Großstädten, wie z.B. München, sind Auskünfte/Empfehlungen des Gutachterausschusses einzuholen und der jeweilige Marktberichte einzusehen, da hier bekanntermaßen Abweichungen möglich sein können. Der Wertfaktor ist um so größer, je geringer die Einschränkungen für den Erbbauberechtigten sind, er ist um so kleiner, je größer sie sind. Erbbaurecht an bebauten Grundstücken Hat der Erbbauberechtigte aufgrund des Erbbaurechts das Grundstück bebaut, so wird neben dem ermittelten Bodenwert des Erbbaurechts der Wert der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen mit berücksichtigt. Hier gilt es folgendes zu beachten: - übersteigt die Restnutzungsdauer der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen - die Restlaufzeit des Erbbaurechtes und - sind diese nicht zu entschädigen so wird der verbleibende Wert zum Zeitpunkt der Beendigung des Erbbaurechts der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen (die dann entsprechend älter sind) nach den allgemeinen Wertverhältnissen des Wertermittlungsstichtages ermittelt und auf diesen Zeitpunkt abgezinst. Der abgezinste Wert wirkt auf den Wert des Erbbaurechts wertmindernd und im Hinblick auf den Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks werterhöhend.
29.12.2008
Erbbaurecht Erbaurechtsverordnung Erbbau VOB GB Laufzeit Erbbauzins Wertsicherung Heimfall
Erbbaurecht und erbaurechtsbelastete Grundstücke
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Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für Immobilien
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