Wertgutachterscout
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Werte im Grundstücksverkehr
Im Bereich des Immobilienwesens gibt es verschiedene Begriffe für den Wert eines Grundstücks. Dieser wird nach den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Der Grundstückswert kann deshalb nicht nur mittels einem methodisch abgeleiteten theoretischen Wertbegriff dargestellt werden, sondern muss allgemeingültig und objektiv sein.
Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB genau definiert : „ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften , der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Unter„ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ versteht man, dass Kaufpreise oder andere Daten erheblich von anderen abweichen. Wenn z.B. beim Käufer oder Verkäufer ein außergewöhnliches Interesse vorlag, die Vertragspartner verwandt waren oder wirtschaftliche Bindungen vorlagen, kann der entstandene Preis nicht als marktkonform bezeichnet werden. Das trifft ebenso zu bei erheblich abweichenden Erträgen, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten. Somit darf dieser Wert nicht zu Vergleichszwecken herangezogen werden. Bei der Verkehrswertermittlung soll nun versucht werden, zu einem möglichst objektiven Schätzwert zu gelangen. Schätzung soll dabei nicht als Ungenauigkeit verstanden werden. Es drückt aus, dass es sich hierbei nicht nur um eine zahlenmäßige Berechnung handelt, sondern auch um eine auf Erfahrungen basierende Darstellung. Notwendig kann die Bestimmung des Verkehrswertes werden bei Beleihung, Kauf oder Verkauf, Tausch, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Enteignung, zur Erfüllung der Verpflichtung offener Immobilienfonds, bei Fusionen von Unternehmen sowie für die Bilanzwertbestimmung. Des weiteren ist auch beim Abschluss einer Gebäudesachversicherung, bei der Bestellung einer Bürgschaft und zur Feststellung steuerlicher Größen der Verkehrswert herzuleiten. Zur Ermittlung dieses Wertes können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren herangezogen werden.
Der gemeine Wert spielt im Steuerrecht als „Einheitswert“ eine Rolle. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert hinsichtlich des Stichtags der Wertermittlung und der Ermittlungsmethodik. Der BGH stellte in einer Entscheidung aus dem Jahr 1968 klar: „Wenn vom Wert eines Grundstücks die Rede ist, so ist in der Regel der gemeine Wert (Verkehrswert) gemeint. “ In der ältesten rechtlichen Darstellung im §111 ALR von 1794 wird der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann “ als der gemeine Wert bezeichnet.
Aufgrund der sehr pauschalierten Annahmen und der Feststellung der Bewertung auf den 1.1.1964 , lediglich mit einem Zuschlag von 40 % an die heutigen Verhältnisse angepaßt, weist dieser Wert erhebliche Diskrepanzen zu den relativ zeit- und marktnahen Verkehrswerten auf. Dieser Einheitswert dient als Grundlage für die Besteuerung. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert des unbebauten Grundstücks von 1965 in den alten und der Wert von 1936 in den neuen Bundesländern. Der Beleihungswert wird von Banken anhand des Verkehrswertes als Grundlage für die Kreditvergabe ermittelt. Er ist nicht einheitlich festgelegt. Er gibt an, bis zu welcher Grenze die Bau- oder Kaufkosten beleihbar sind, abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Schuldners. Jedes Geldinstitut hat eigene Regeln und Beleihungsgrundsätze. Dabei ist nur zum Teil ein Marktbezug gegeben. Dabei soll die künftige Wertentwicklung eines Objektes zur langfristigen Sicherung eines Hypothekendarlehens ermittelt werden. Zur Absicherung von Unsicherheiten, die in der künftigen Grundstückswertentwicklung begründet sind, wird das mögliche Risiko mittels Abschlägen vom Verkehrswert berücksichtigt. Der Versicherungswert hat dagegen eigene Berechnungsmethoden und richtet sich nicht nach der Wert VO %u201888 . Er dient als Basis für den Abschluss von Sachversicherungen für Gebäude. Weiterhin gibt es noch den Versteigerungswert, der beim Zwangsversteigerungsverfahren zum Einsatz kommt. Der Grundstückswert wird nach den Vorschriften des § 74 a Absatz 5 ZVG vom Vollstreckungsgericht anhand des Verkehrswertes festgesetzt. Offen bleibt die Festlegung des Zeitpunkts der Wertermittlung. Hat eine Wertveränderung stattgefunden, kann sich das negativ für die Gläubiger auswirken.
08.08.2009
Grundstücksverkehr Bewirtschaftungskosten Schätzwert Immobilienfonds Einheitswert Versteigerung
Das Grundstück und Begriffsdefinition
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Bernd Binder
Bernd
Binder
Sachverständigenbüro für Immobilien Binder
Helmerkamp
Hauptstr.
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Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, sowie Mieten und Pachten
Wertgutachten für:
Beleihungswerte
Bilanzwerte
Einheitswerte
Entschädigungswerte
Versicherungswerte
Wertgutachten, Bauschadensgutachten, Wertschätzungen An/Verkauf, Miet-/Pachtzinsgutachten, öffentlich bestellt und vereidigt
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Verfahren
Die Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten verschiedenste Verfahren und Methoden entwickelt worden. Diese wurden zur Taxierung von Grundstückswerten benötigt, um die Entwicklung am Markt darstellen zu können. Im Wandel der Zeit wurden die Verfahren und Methoden verfeinert und den wirtschaftlichen / öffentlich- rechtlichen Einflüssen auf die Grundstückswerte angepasst. Es entstanden eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Durch die Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen der Märkte und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten (z.B. Europäischen Union) wurde es notwendig, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren Es gibt grundsätzlich keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft; alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modellhaft die Geschehnisse der Preisbildung am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Die erzielten Ergebnisse spiegeln regelmäßig nur näherungsweise einen marktgerechten Grundstückswert wider. Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer den Geschehnissen auf dem Grundstücksmarkt anzupassen; die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Bewertungsmethoden sind regelmäßig zu kontrollieren und/oder mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt abzustimmen und gegenenfalls zu korrigieren. Objektivität ist hierbei oberstes Gebot. Es hat sich gezeigt, dass es nahezu unmöglich ist, Veränderungen des Marktes mit mathematischen Modellen darzustellen. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus Die Modelle der Wertermittlungsverfahren dienen in der Praxis zur Ermittlung des Verkehrswertes; hierzu ist ein Sachverstand sowohl in in technischer und wirtschaftlicher als auch juristischer Hinsicht erforderlich. Die Entwicklung der Verfahrensmethodik in Deutschland über Jahrzehnte ist das Ergebnis der in der WertV niedergelegten Bewertungsmethoden. In den anderen EU-Staaten beruht die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren auf den Erfahrungswerten von Fachleuten in der Immobilienwirtschaft und der Immobilienbewertung. In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Wertermittlungsverordnung (WertV) rechtlich normiert. In der WertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert: Die wichtigsten Bewertungsmethoden: -Sachwertermittlung: §§ 21 - 25 WertV -Ertragswertermittlung: §§ 15 - 20 WertV
-Vergleichswertverfahren: §§ 13 u. 14 WertV
Immobilienwertgutachten werden aus juristischen, steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Anlässen erstellt und erfordern je nach Anlass unterschiedliche Bewertungsmethoden. Ermittelt werden: Verkehrswerte, Beleihungs-, Bilanz-, Einheits-, Entschädigungs- und Versicherungswerte. Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB, der WertV und WertR Wertermittlungen durchzuführen haben.
13.01.2009
Wertermittlung Grundstuecksmarkt Wert VWertR BauGrundbuch Beleihungswert Einheitswert Sachwert
Wertermittlungsverfahren
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Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für Immobilien
Thomas
Bösl
Thomas Bösl
Emmering Lkr. Fürstenfeldbruck
Dr.-Rankstr.
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www.immobiliensachverstaendiger-boesl.de
svboesl-wertgutachten@t-online.de
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