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Werte im Grundstücksverkehr
Im Bereich des Immobilienwesens gibt es verschiedene Begriffe für den Wert eines Grundstücks. Dieser wird nach den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Der Grundstückswert kann deshalb nicht nur mittels einem methodisch abgeleiteten theoretischen Wertbegriff dargestellt werden, sondern muss allgemeingültig und objektiv sein.
Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB genau definiert : „ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften , der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Unter„ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ versteht man, dass Kaufpreise oder andere Daten erheblich von anderen abweichen. Wenn z.B. beim Käufer oder Verkäufer ein außergewöhnliches Interesse vorlag, die Vertragspartner verwandt waren oder wirtschaftliche Bindungen vorlagen, kann der entstandene Preis nicht als marktkonform bezeichnet werden. Das trifft ebenso zu bei erheblich abweichenden Erträgen, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten. Somit darf dieser Wert nicht zu Vergleichszwecken herangezogen werden. Bei der Verkehrswertermittlung soll nun versucht werden, zu einem möglichst objektiven Schätzwert zu gelangen. Schätzung soll dabei nicht als Ungenauigkeit verstanden werden. Es drückt aus, dass es sich hierbei nicht nur um eine zahlenmäßige Berechnung handelt, sondern auch um eine auf Erfahrungen basierende Darstellung. Notwendig kann die Bestimmung des Verkehrswertes werden bei Beleihung, Kauf oder Verkauf, Tausch, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Enteignung, zur Erfüllung der Verpflichtung offener Immobilienfonds, bei Fusionen von Unternehmen sowie für die Bilanzwertbestimmung. Des weiteren ist auch beim Abschluss einer Gebäudesachversicherung, bei der Bestellung einer Bürgschaft und zur Feststellung steuerlicher Größen der Verkehrswert herzuleiten. Zur Ermittlung dieses Wertes können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren herangezogen werden.
Der gemeine Wert spielt im Steuerrecht als „Einheitswert“ eine Rolle. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert hinsichtlich des Stichtags der Wertermittlung und der Ermittlungsmethodik. Der BGH stellte in einer Entscheidung aus dem Jahr 1968 klar: „Wenn vom Wert eines Grundstücks die Rede ist, so ist in der Regel der gemeine Wert (Verkehrswert) gemeint. “ In der ältesten rechtlichen Darstellung im §111 ALR von 1794 wird der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann “ als der gemeine Wert bezeichnet.
Aufgrund der sehr pauschalierten Annahmen und der Feststellung der Bewertung auf den 1.1.1964 , lediglich mit einem Zuschlag von 40 % an die heutigen Verhältnisse angepaßt, weist dieser Wert erhebliche Diskrepanzen zu den relativ zeit- und marktnahen Verkehrswerten auf. Dieser Einheitswert dient als Grundlage für die Besteuerung. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert des unbebauten Grundstücks von 1965 in den alten und der Wert von 1936 in den neuen Bundesländern. Der Beleihungswert wird von Banken anhand des Verkehrswertes als Grundlage für die Kreditvergabe ermittelt. Er ist nicht einheitlich festgelegt. Er gibt an, bis zu welcher Grenze die Bau- oder Kaufkosten beleihbar sind, abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Schuldners. Jedes Geldinstitut hat eigene Regeln und Beleihungsgrundsätze. Dabei ist nur zum Teil ein Marktbezug gegeben. Dabei soll die künftige Wertentwicklung eines Objektes zur langfristigen Sicherung eines Hypothekendarlehens ermittelt werden. Zur Absicherung von Unsicherheiten, die in der künftigen Grundstückswertentwicklung begründet sind, wird das mögliche Risiko mittels Abschlägen vom Verkehrswert berücksichtigt. Der Versicherungswert hat dagegen eigene Berechnungsmethoden und richtet sich nicht nach der Wert VO %u201888 . Er dient als Basis für den Abschluss von Sachversicherungen für Gebäude. Weiterhin gibt es noch den Versteigerungswert, der beim Zwangsversteigerungsverfahren zum Einsatz kommt. Der Grundstückswert wird nach den Vorschriften des § 74 a Absatz 5 ZVG vom Vollstreckungsgericht anhand des Verkehrswertes festgesetzt. Offen bleibt die Festlegung des Zeitpunkts der Wertermittlung. Hat eine Wertveränderung stattgefunden, kann sich das negativ für die Gläubiger auswirken.
08.08.2009
Grundstücksverkehr Bewirtschaftungskosten Schätzwert Immobilienfonds Einheitswert Versteigerung
Das Grundstück und Begriffsdefinition
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Bernd Binder
Bernd
Binder
Sachverständigenbüro für Immobilien Binder
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