Wertgutachterscout
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Verfahren
Die Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten verschiedenste Verfahren und Methoden entwickelt worden. Diese wurden zur Taxierung von Grundstückswerten benötigt, um die Entwicklung am Markt darstellen zu können. Im Wandel der Zeit wurden die Verfahren und Methoden verfeinert und den wirtschaftlichen / öffentlich- rechtlichen Einflüssen auf die Grundstückswerte angepasst. Es entstanden eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Durch die Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen der Märkte und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten (z.B. Europäischen Union) wurde es notwendig, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren Es gibt grundsätzlich keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft; alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modellhaft die Geschehnisse der Preisbildung am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Die erzielten Ergebnisse spiegeln regelmäßig nur näherungsweise einen marktgerechten Grundstückswert wider. Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer den Geschehnissen auf dem Grundstücksmarkt anzupassen; die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Bewertungsmethoden sind regelmäßig zu kontrollieren und/oder mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt abzustimmen und gegenenfalls zu korrigieren. Objektivität ist hierbei oberstes Gebot. Es hat sich gezeigt, dass es nahezu unmöglich ist, Veränderungen des Marktes mit mathematischen Modellen darzustellen. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus Die Modelle der Wertermittlungsverfahren dienen in der Praxis zur Ermittlung des Verkehrswertes; hierzu ist ein Sachverstand sowohl in in technischer und wirtschaftlicher als auch juristischer Hinsicht erforderlich. Die Entwicklung der Verfahrensmethodik in Deutschland über Jahrzehnte ist das Ergebnis der in der WertV niedergelegten Bewertungsmethoden. In den anderen EU-Staaten beruht die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren auf den Erfahrungswerten von Fachleuten in der Immobilienwirtschaft und der Immobilienbewertung. In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Wertermittlungsverordnung (WertV) rechtlich normiert. In der WertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert: Die wichtigsten Bewertungsmethoden: -Sachwertermittlung: §§ 21 - 25 WertV -Ertragswertermittlung: §§ 15 - 20 WertV
-Vergleichswertverfahren: §§ 13 u. 14 WertV
Immobilienwertgutachten werden aus juristischen, steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Anlässen erstellt und erfordern je nach Anlass unterschiedliche Bewertungsmethoden. Ermittelt werden: Verkehrswerte, Beleihungs-, Bilanz-, Einheits-, Entschädigungs- und Versicherungswerte. Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB, der WertV und WertR Wertermittlungen durchzuführen haben.
13.01.2009
Wertermittlung Grundstuecksmarkt Wert VWertR BauGrundbuch Beleihungswert Einheitswert Sachwert
Wertermittlungsverfahren
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Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für Immobilien
Thomas
Bösl
Thomas Bösl
Emmering Lkr. Fürstenfeldbruck
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Verkehrs- und Marktwertgutachten, Gutachten für Erbauseinandersetzung, Ehescheidung, Finanzamt, An- und Verkauf, Zustandsdokumentation, Wohnraum- und Nutzflächenermittlung, Beratung
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