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Alterswertminderung
Die Bewertung bebauter und unbebauter Immobilien richtet sich nach den schriftlichen Vereinbarungen, welche die Vertragsparteien bei Auftragserteilung treffen.
Die Wertermittlungsrichtlinien zur Ermittlung der Verkehrswerte enthalten Hinweise, die eine objektive Ermittlung des Verkehrswertes nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.
Der auf der Grundlage der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe eines Baupreisindexes auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Wert entspricht dem eines neu errichteten Gebäudes. Wenn es sich um ältere Immobilien handelt, sind diese Werte im Sachwertverfahren entsprechend dem Alter zu mindern.
Zur Ermittlung der Alterswertminderung gibt es mehrere Modelle, wie
- Ross,
- Linear,
- AGVGA NW,
- Tiemann,
- Gerardy,
- Vogels,
- TEGOFOVA.
Diese Alterswertminderungsmodelle findet man in verschiedenen Strukturen vor. Einige Modelle beziehen den Wert der Gebäude auf die Restnutzungs-dauer,andere gehen von der Wertminderung wegen Alters des Gebäudes als Bezugsmaßstab aus.
Stellt man die Alterswertminderungsmodelle einander gegenüber, zeigen sich Abweichungen in der Spitze von ca. 20 Prozent.
Empirische Modelle, wie Vogels und Gerardy, ordnen den Wert eines Gebäudes bei einem Alter von 50 Jahren bei 50 % ein und sehen den Restwert am Ende der Gesamtnutzungsdauer bei ca. 20 %. Alle anderen Verfahren bewerten den Wert zur Nutzungsdauermitte höher und den Wert nach Ablauf der Gesamt- nutzungsdauer niedriger.
Die Art der Abschreibung ist anzugeben und zu begründen.
Das am meisten verbreitete Alterswertminderungsmodell ist die lineare Wertminderung nach Ross. In diesem Verfahren wird die übliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudetyps der durch Instandsetzung und Modernisierung verlängerten oder durch unterlassene Instandhaltung bzw. andere Einflüsse verkürzten Restnutzungsdauer gegenübergestellt.
Fiktive Baujahre, die den unterschiedlichen Erhaltungszustand der Gebäude widerspiegeln, führen zu Aufschüben bei der Alterswertminderung nach Ross.
Das BKI (Baukosteninformationszentrum) hat ein Alterswertminderungsmodell entwickelt, dass einzelne Bauteile unterschiedliche Erneuerungszyklen haben. Die Alterung verläuft nicht linear oder parabelförmig, sondern in einer Art "Wellenform" infolge der aus der Bauteilerneuerung resultierenden Veränderung der Restnutzungs-dauer. Dieses Modell stellt keine "Sensation" dar. Der Bewertungssachverständige wendet in der Regel das gleiche Verfahren an, wenn er vor Ort feststellt, dass der Gebäudezustand nicht mit dem Wertminderungsansatz übereinstimmt. Er schätzt dann Restnutzungsdauer entsprechend seines Erfahrungsschatzes anhand des Gebäudezustandes.
Das BKI hat Restwerttabellen für Wohngebäude mit unterschiedlichen Gesamtnutzungsdauern und Erhaltungszuständen (gut, durchschnittlich, schlecht) entwickelt. Die Anwendung derer bedarf etwas Umgewöhnung für den Bewertungssachverständigen.
Das Restwertmodell als Grundlage für die Alterswertminderung erscheint für die meist anzutreffende "mittlere" Restnutzungsdauer von Gebäuden nachvollziehbar und leicht anwendbar. Das von der BKI entwickelte Modell ist bei Immobilien nach Ablauf der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer mit Vorsicht anzuwenden. Jeder Sachverständige muss aus Erfahrung wissen, dass eine Nachhaltigkeit der Nutzung bei alten, unsanierten Gebäuden nur gegeben ist, wenn eine Sanierung zeitnah erfolgt. Im Rahmen einer Wertermittlung muss eine Sanierung nebst deren etwaigen Kosten ausgewiesen werden.
Mit dem von der BKI entwickelten Alterswertminderungsmodell wird eine sachgerechtere Ermittlung der Minderung unter Berücksichtigung des Gebäudezustandes möglich.
Geschrieben wurde dieser Beitrag durch den Sachverständigen Bauing. Friedrich Teichmann, Hauptstraße 33, 09430 Venusberg.
15.09.2009
Alterswertminderung Ross Baupreisindex Ross AGVGA-NW Alterswertmodell Erneuerungszyklus Restwert
Alterswertminderung
11480
Friedrich
Teichmann
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