24.06.2010Lübeck, die alte HansestadtDie Hansestadt Lübeck ist eine kreisfreie Stadt im Norden Deutschlands und im Südosten Schleswig-Holsteins an der Ostsee (Lübecker Bucht). Sie hat nach der Landeshauptstadt Kiel die meisten Einwohner (ca. 210.000) und ist eines der vier Oberzentren des Landes. Mit 214 km² ist sie die Flächenmäßig größte Stadt in Schleswig-Holstein. Die mittelalterliche Lübecker Altstadt ist Teil des UNESCO-Welterbes. Die nächstgelegenen großen Städte sind Hamburg etwa 65 Kilometer südwestlich, Kiel etwa 78 Kilometer nordwestlich und Schwerin etwa 68 Kilometer südöstlich. Lübeck grenzt unmittelbar an die Europäische Metropolregion Hamburg an. Lübeck wird auch „Stadt der Sieben Türme“ und „Tor zum Norden“ genannt.
Die Stadt liegt in der Norddeutschen Tiefebene an der unteren Trave, einem schiffbaren Fluss, der etwa 17 Kilometer von der Altstadt entfernt im Stadtteil Travemünde in die Ostsee mündet. Die Altstadt liegt auf einem Hügel, der einen Werder zwischen den Wasserläufen der Trave und der Wakenitz bildet. Ferner durchzieht der Elbe-Lübeck-Kanal das Stadtgebiet von Krummesse bis zur Trave. Die geografische Lage an der Trave, die kurz vor Travemünde den Baltischen Höhenrücken durchbricht, begünstigte die Entwicklung der Stadt als Ostseehafen und begründete ihren rasanten Aufstieg zum nordeuropäischen Machtzentrum des Mittelalters.
Überörtliche Anbindungen
Durch das westliche Stadtgebiet führt die Bundesautobahn 1 Hamburg–Fehmarn, die als so genannte „Vogelfluglinie“ und E 47 weiter über den Fehmarnbelt (Fähre) nach Kopenhagen und über die Öresundverbindung nach Malmö in Schweden führt, also ein Bindeglied zwischen der Metropolregion Hamburg und der Öresundregion darstellt. An dieser Autobahn befinden sich die Abfahrten Lübeck-Moisling und Lübeck-Zentrum.
Seit 2001 ist der Lübecker Süden über die Anschlussstelle Lübeck-Genin an die Ostseeautobahn A 20 angeschlossen. Die neue Anschlussstelle Lübeck-Süd für den Flughafen Lübeck-Blankensee wurde mit der neuen B 207. Die A 20 ist seit Dezember 2005 von Lübeck durch Mecklenburg-Vorpommern bis zur polnischen Grenze bei Pomellen durchgängig befahrbar. Weiterhin besitzt Lübeck gute Eisenbahntechnische Anbindung, wie die Eisenbahnstrecke Hamburg–Lübeck–Kopenhagen und bildet einen Hauptumschlagplatz entlang der Vogelfluglinie.
Lübeck verfügt im Süden des Stadtgebiets über den Regionalflughafen Lübeck-Blankensee. Der Flughafen verbindet die Region seitdem mit London-Stansted. Inzwischen werden weitere Flüge nach Bergamo, Stockholm-Skavsta, Pisa, Dublin, Palma de Mallorca und Girona bei Barcelona. So hat Lübeck neben Westerland den einzigen Verkehrsflughafen in Schleswig-Holstein.
15.09.2009Alterswertminderung
Die Bewertung bebauter und unbebauter Immobilien richtet sich nach den schriftlichen Vereinbarungen, welche die Vertragsparteien bei Auftragserteilung treffen.
Die Wertermittlungsrichtlinien zur Ermittlung der Verkehrswerte enthalten Hinweise, die eine objektive Ermittlung des Verkehrswertes nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.
Der auf der Grundlage der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe eines Baupreisindexes auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Wert entspricht dem eines neu errichteten Gebäudes. Wenn es sich um ältere Immobilien handelt, sind diese Werte im Sachwertverfahren entsprechend dem Alter zu mindern.
Zur Ermittlung der Alterswertminderung gibt es mehrere Modelle, wie
- Ross,
- Linear,
- AGVGA NW,
- Tiemann,
- Gerardy,
- Vogels,
- TEGOFOVA.
Diese Alterswertminderungsmodelle findet man in verschiedenen Strukturen vor. Einige Modelle beziehen den Wert der Gebäude auf die Restnutzungs-dauer,andere gehen von der Wertminderung wegen Alters des Gebäudes als Bezugsmaßstab aus.
Stellt man die Alterswertminderungsmodelle einander gegenüber, zeigen sich Abweichungen in der Spitze von ca. 20 Prozent.
Empirische Modelle, wie Vogels und Gerardy, ordnen den Wert eines Gebäudes bei einem Alter von 50 Jahren bei 50 % ein und sehen den Restwert am Ende der Gesamtnutzungsdauer bei ca. 20 %. Alle anderen Verfahren bewerten den Wert zur Nutzungsdauermitte höher und den Wert nach Ablauf der Gesamt- nutzungsdauer niedriger.
Die Art der Abschreibung ist anzugeben und zu begründen.
Das am meisten verbreitete Alterswertminderungsmodell ist die lineare Wertminderung nach Ross. In diesem Verfahren wird die übliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudetyps der durch Instandsetzung und Modernisierung verlängerten oder durch unterlassene Instandhaltung bzw. andere Einflüsse verkürzten Restnutzungsdauer gegenübergestellt.
Fiktive Baujahre, die den unterschiedlichen Erhaltungszustand der Gebäude widerspiegeln, führen zu Aufschüben bei der Alterswertminderung nach Ross.
Das BKI (Baukosteninformationszentrum) hat ein Alterswertminderungsmodell entwickelt, dass einzelne Bauteile unterschiedliche Erneuerungszyklen haben. Die Alterung verläuft nicht linear oder parabelförmig, sondern in einer Art "Wellenform" infolge der aus der Bauteilerneuerung resultierenden Veränderung der Restnutzungs-dauer. Dieses Modell stellt keine "Sensation" dar. Der Bewertungssachverständige wendet in der Regel das gleiche Verfahren an, wenn er vor Ort feststellt, dass der Gebäudezustand nicht mit dem Wertminderungsansatz übereinstimmt. Er schätzt dann Restnutzungsdauer entsprechend seines Erfahrungsschatzes anhand des Gebäudezustandes.
Das BKI hat Restwerttabellen für Wohngebäude mit unterschiedlichen Gesamtnutzungsdauern und Erhaltungszuständen (gut, durchschnittlich, schlecht) entwickelt. Die Anwendung derer bedarf etwas Umgewöhnung für den Bewertungssachverständigen.
Das Restwertmodell als Grundlage für die Alterswertminderung erscheint für die meist anzutreffende "mittlere" Restnutzungsdauer von Gebäuden nachvollziehbar und leicht anwendbar. Das von der BKI entwickelte Modell ist bei Immobilien nach Ablauf der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer mit Vorsicht anzuwenden. Jeder Sachverständige muss aus Erfahrung wissen, dass eine Nachhaltigkeit der Nutzung bei alten, unsanierten Gebäuden nur gegeben ist, wenn eine Sanierung zeitnah erfolgt. Im Rahmen einer Wertermittlung muss eine Sanierung nebst deren etwaigen Kosten ausgewiesen werden.
Mit dem von der BKI entwickelten Alterswertminderungsmodell wird eine sachgerechtere Ermittlung der Minderung unter Berücksichtigung des Gebäudezustandes möglich.
Geschrieben wurde dieser Beitrag durch den Sachverständigen Bauing. Friedrich Teichmann, Hauptstraße 33, 09430 Venusberg.
12.08.2009Die Weltstadt München Die Weltstadt München
München als Landeshauptstadt Bayern, ist größte Stadt des Freistaates mit rund 1,35 Millionen Einwohnern. Die Stadt gilt als eine der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik und ist Zentrum der Metropolregion München sowie Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Oberbayern.
In München gibt es 25 Stadtbezirke.
Allach-Untermenzing (23), Altstadt-Lehel (1) Aubing-Lochhausen-Langwied (22) Freiham (neu 22) Au-Haidhausen (5) Berg am Laim (14) Bogenhausen (13) Feldmoching-Hasenbergl (24) Hadern (20) Laim (25) Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (2) Maxvorstadt (3) Milbertshofen-Am Hart (11) Moosach (10) Neuhausen-Nymphenburg (9) Obergiesing (17) Pasing-Obermenzing (21) Ramersdorf-Perlach (16) Sendling-Westpark (7) Schwabing-Freimann (12) Schwabing-West (4) Schwanthalerhöhe (8) Sendling (6) Thalkirchen-Obersendling- Forstenried-Fürstenried-Solln (19) Trudering-Riem (15) Untergiesing-Harlaching (18).
Zum Landkreis München und damit zum sog. Speckgürtel grenzen folgende Städte und Kommunen an:
Oberschleißheim Garching Ismaning Unterföhring Aschheim Feldkirchen Haar Putzbrunn Neubiberg Unterhaching Perlacher Forst Grünwald Pullach im Isartal Forstenrieder Park Neuried Planegg Gräfelfing
Landkreis Dachau:
Karlsfeld
Zum Landkreis Fürstenfeldbruck gehören:
Germering Puchheim Gröbenzell Olching
Nähe Fürstenfeldbruck, in Emmering, hat unser Netzwerkpartner von WertgutachterScout Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke Mieten und Pachten; unter anderem Sachverständiger für die Erkennung, Bewertung und Sanierung von Schimmelpilzbefall (TÜV) sein Regionalbüro.
Sein Fachgebiet umfasst Verkehrs- und Marktwertgutachten, Gutachten für Erbauseinandersetzung – Ehescheidung – steuerliche Angelegenheiten (z.B. Finanzamt), An- und Verkauf, Zustandsdokumentation, Wohnraum- und Nutzflächenermittlung, Beratung
In der Planungsregion München leben 2.606.021 Menschen (Stand 30. Juni 2007), in der Metropolregion München 5.203.738 Menschen (Stand 2006).
Der neueste Studie des Magazins Wirtschaftswoche zufolge soll München prognostiv erneut zur wirtschaftlich erfolgreichsten Stadt Deutschlands avancieren. Die Studie bewertet wirtschaftliche und strukturelle Indikatoren wie Produktivität, Bruttoeinkommen, Investitionen, Innovationen, Arbeitslosenquote und Zahl der Hochqualifizierten.
Das kulturelle Leben in München ist äußerst vielfältig und von reichhaltigem Angebot. Unter den zahlreiche Musseen befinden sich unter anderem die „Alte Pinakothek, das „Bayerisches Nationalmuseum“, das Haus der Kunst, das Lenbachhaus Marstallmuseum Nymphenburg und die „Neue Pinakothek“, um nur einige zu nennen.
Die Infrastruktur ist mittlerweile in fast allen Bezirken der Stadt München als exzellent zu bezeichnen. Das gut ausgebaute Verkehrsnetz der Autobahnen (BAB 8 verbindet München mit Karlsruhe – Stuttgart – Ulm – Augsburg – Salzburg; die BAB 9 reicht von München über Nürnberg und Leipzig nach Berlin. Die BAB 93 verbindet München mit Regensburg und Hof; die BAB 92 mit Landshut und Deggendorf, die BAB 94 mit Passau/Wien,
die 95 mit Garmisch-Partenkirchen, die BAB 96 über Memmingen mit Lindau (Bodensee)
Bundesautobahn 995 mit dem Kreuz München-Süd/A8
Als wichtige Bundesstraßen sind die B471 die B 2 R Mittlerer Ring/München
Der Flugverkehr wird über den am 17. Mai 1992 eröffnete Flughafen München Franz Josef Strauß im Erdinger Moos erschlossen. Daneben git es im Münchner Westen den ehemaligen Militärflugplatz Fürstenfeldbruck und den Sonderflughafen Oberpfaffenhofen.
Der Bahnverkehr ist über den Münchner Hauptbahnhof an das internationale Streckennetz angeschlossen.
Der öffentliche Nahverkehr des MVV (Münchner Verkehrs- und Tarifverbundes ist über das Schienennetz (10 S-Bahn- und 6 U-Bahn-Linien) erschlossen. Die MVG betreibt ein Busnetz mit 67 Buslinien.
BMW
Den wirtschaftlichen Erfolg hat die Stadt und Weltmetropole München der Ansiedelung vieler namhafter Firmen und Firmen anderer Wirtschaftzweige (Tourismus, Fahrzeug- und Maschinenbau, Elektrotechnik und Softwareindustrie)zu verdanken.
Zu nennen sind vor allem die sechs DAX-dotierten Unternehmen wie Allianz SE, BMW, Linde AG, MAN, Münchener Rück und Siemens, die in München ihren Hauptsitz haben.
Weitere namhafte Firmen sind z.B. Amazon.de, Apple Computer, Bayerische Landesbank (BayernLB), BayWa AG, C. H. Beck Verlag, HypoVereinsbank AG, Hypo Real Estate, Knorr-Bremse AG, Krauss-Maffei, McDonald´s, OSRAM, Paulaner-Brauerei GmbH & Co KG, Rodenstock GmbH, Sixt AG, um nur einige der wichtigen Wirtschaftsmotoren zu nennen.
Aber auch der TÜV SÜD hat sich in diesem Bereich bereits einen Namen gemacht.
Als bundesweit bedeutend Zeitung ist auch die Süddeutschen Zeitung (SZ) zu nennen. In zweiter Reihe haben auch als Tageszeitungen der Münchner Merkur, die Abendzeitung (AZ) und die Tageszeitung (TZ) Vedeutung erlangt.
Von der Grundschule bis hin zur Hochschule sind in München alle denkbaren Lehranstalten vertreten; Gleiches gilt auch für die Gerichte.
12.08.2009Wirtschaftsstandort Frankfurt
Frankfurt am Main ist die fünfgrößte Stadt Deutschlands und hat ca. 664.000 Einwohnern.
Heute ist Frankfurt ein bedeutendes urbanes Zentrum der europäischen Finanzwirtschaft, ein Messe- und Dienstleistungszentrum.
Frankfurt hat den Vorzug, Sitz der Europäischen Zentralbank, der Deutschen Bundesbank, der Frankfurter Wertpapierbörse und der Frankfurter Messe zu sein und gehört durch seine zentrale Lage (Frankfurter Flughafen, dem Hauptbahnhof und dem Frankfurter Kreuz) zu den wichtigsten Verkehrsknotenpunkten Europas.
Die Stadt südöstlich des Taunus an beiden Ufern des Untermains in Südwestdeutschland.
Ein Drittel des Stadtgebiets ist als Landschaftsschutzgebiet, als sog. „Frankfurter Grüngürtel“ ausgewiesen, wozu auch der Frankfurter Stadtwald gehört.
Frankfurt grenzt im Westen an folgende Städte und Gemeinden:
Main-Taunus-Kreis: Hattersheim am Main, Kriftel, Hofheim am Taunus, Kelkheim, Liederbach am Taunus, Sulzbach, Schwalbach am Taunus und Eschborn,
Im Nordwesten an den Hochtaunuskreis: Steinbach, Oberursel und Bad Homburg vor der Höhe;
Im Norden an den Wetteraukreis: Karben und Bad Vilbel
Im Nordosten an den Main-Kinzig-Kreis: Niederdorfelden und Stadt Maintal,
Im Südosten an die Stadt Offenbach am Main:
Im Süden an den Landkreis Offenbach: Stadt Neu-Isenburg
Im Südwesten an den Kreis Groß-Gerau: Mörfelden-Walldorf, Rüsselsheim, Raunheim und Kelsterbach.
Die Stadt ist in 46 Ortsteile und diese wiederum in 118 Stadtbezirke aufgeteilt.
Frankfurt gilt lt. einer Studie der Universität Liverpool als die produktivste Stadt Europas was sich auch an der hohen Anzahl ansässiger internationaler Unternehmen bemerkbar macht.
Von der hohen Wirtschaftskraft der Stadt profitieren vor allem auch die Städte und Gemeinden des Speckgürtels.
International führende Unternehmen aus den verschiedensten Branchen (Chemiekonzerne, Werbeagenturen, Softwareunternehmen und Call-Center. Einige der der namhaftesten Unternehmen sind/waren die Hoechst AG („Apotheke der Welt“), Nestlé und Ferrero, KPMG, McKinsey.
Frankfurt am Main ist insbesondere als internationaler Finanzstandort und Börsenplatz weltweit bekannt, so findet man Deutschlands größte Banken ( Deutsche Bank, Commerzbank, Dresdner Bank) in der Innenstadt.
Die Zeil in der Innenstadt ist die bekannteste Einkaufsstraße in Frankfurt
Frankfurt ist auch Sitz zahlreicher ausländischer Automobilkonzerne, wie Fiat und Kia, Opel und Saab in Rüsselsheim und Jaguar in Schwalbach a. Taunus, Mazda in Oberursel, Honda und Hyundai in Offenbach
Zur IT- und Telekommunikationsbranche zählen ansässsige Unternehmen wie T-Systems und Lufthansa Systems, aber auch die Deutsche Telekom AG.
Besondere Bedeutung haben die die Frankfurter Buchmesse, die Internationale Automobilausstellung, die Achema und die Ambiente Frankfurt.
Autobahnen: Die A 5 verbindet das Hattenbacher Dreieck mit Basel und die A 3 Arnheim mit Passau, die A 66, die westlich bis Wiesbaden und östlich bis Fulda führt;
Der Frankfurter Hauptbahnhof gilt einer der verkehrsreichsten Personenbahnhöfe Europas.
Der öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) in Frankfurt und der Region besteht aus dem S-Bahn-Netz, der teilweise zur U-Bahn ausgebauten Stadtbahn, der Straßenbahn, Stadtbussen sowie mehreren Vorort- und Regionalbahnen.
Frankfurt ist Sitz von zwei überregionalen Tageszeitungen (Frankfurter Allgemeine Zeitung und die Frankfurter Rundschau.
09.08.2009Rosenheim im bayerischen Voralpenland
Die kreisfreie Stadt Rosenheim ist zugleich Kreisstadt des Landkreises Rosenheim in Oberbayern. Rosenheim liegt im bayerischen Alpenvorland und ist mit rund 61.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Oberbayerns; Rosenheim gilt als das wirtschaftliche Zentrum der Region im Oberland.
Die Stadt bildet den wichtigen Verkehrsknotenpunkt zwischen München, Salzburg und Innsbruck sowie dem Brenner nach Italien.
Rosenheim ist Durchgangspunkt für die Eisenbahnstrecken von München nach Salzburg bzw. nach Verona in Italien und die Eisenbahn-Transitstrecke von Salzburg nach Innsbruck.
Rosenheim besitzt aufgrund seiner Lage einen hohen Freizeitwert; beliebte Reiseziele im näheren Umkreis sind der Chiemsee, der Simssee und weitere Badeseen sowie die Berge des nördlichen Alpenrands mit den Gipfeln des Wendelstein, Hochries und der Kampenwand, die sich besonders zum Skifahren, Wandern, Mountainbiken und Gleitschirm-/Drachenfliegen eignen.
Rosenheim gliedert sich in folgende Ortsteile südlich und nördlich der Eisenbahnstrecke:
Im Süden: Westerndorf am Wasen, Pang, Aising, Aisingerwies, Heiligblut, Happing, Kastenau, Kaltwies, Kaltmühl, Endorferau, Oberwöhr
Im Norden: Langenpfunzen, Fürstätt, Erlenau, Westerndorf St. Peter, Egarten, Wehrfleck, Mitterfeld
Als Zentrum des südostbayerischen Ballungsraumes ist Rosenheim mit etwa 150.000 Einwohnern die wichtigste Einkaufsstadt.
Weltweit bekannte und in Rosenheim ansässige Unternehmen sind Gabor Shoes, die Hamberger Industriewerke (Parkettmarke HARO), Kathrein (Antennen, Elektronik), Schattdecor (Dekordruck) oder Klepper (Faltboote).
Rosenheim ist über die Autobahnen der A8 (München–Salzburg) und der A93 Rosenheim–Kufstein sowie die Bundesstraße 15 an das Straßenverkehrsnetz angebunden.
Rosenheim ist Eisenbahnknotenpunkt der Bahnstrecken München–Kufstein, München–Salzburg, Rosenheim–Mühldorf und Rosenheim–Holzkirchen berührt.
Seit Mai 2008 wird der Bahnhof unter anderem wegen der Landesgartenschau in 2010 aufwendig ausgebaut; der entstehende Tunnel wird das Stadtzentrum mit den südlichen Stadtgebieten hergestellt.
Der Regionalverkehr Oberbayern (RVO) verbindet die Gemeinden des Landkreises mit der Stadt Rosenheim und den benachbarten Landkreisen.
Ein privates Unternehmen betreibt 12 Stadtbuslinien sowie 4 Nachtverkehrslinien.
In Rosenheim bestehen 15 Schulen, darunter zehn Grund- und Hauptschulen, ein Sonderpädagogischen Förderzentrum, zwei Realschulen und drei Gymnasien: Das Finsterwalder-Gymnasium, das Ignaz-Günther-Gymnasium und das Karolinengymnasium.
Rosenheim verfügt über ein eignes Amtsgericht mit Zweigstellen Bad Aibling und Wasserburg am Inn. In diesem Amtsgerichtsbereich (Stadt und Landkreis) ist auch Michael Kiefer, MRICS - Immobilienökonom (EBS), als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständige und auch Netzwerkpartner von WertgutachterScout tätig.
Folgende Verfahren werden hier bearbeitet:
Beratungshilfe, Gerichtszahlstelle, Grundbuchamt, Hinterlegungsstelle, Insolvenzverfahren, Nachlassverfahren,Rechtsantragstelle,
Strafverfahren,Wohnungseigentumsverfahren, Zeugenbetreuungsstelle, Zivilverfahren, Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung
Anschriften:
Amtsgericht Rosenheim, Bismarckstraße 1 in 83022 Rosenheim
Amtsgericht Rosenheim, Am Hofberg 5 in 83043 Bad Aibling
Amtsgericht Rosenheim, Marienplatz 7, 83512 Wasserburg am Inn
08.08.2009Das Grundstück und Begriffsdefinition
Im Bereich des Immobilienwesens gibt es verschiedene Begriffe für den Wert eines Grundstücks. Dieser wird nach den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Der Grundstückswert kann deshalb nicht nur mittels einem methodisch abgeleiteten theoretischen Wertbegriff dargestellt werden, sondern muss allgemeingültig und objektiv sein.
Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB genau definiert : „ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften , der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Unter„ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ versteht man, dass Kaufpreise oder andere Daten erheblich von anderen abweichen. Wenn z.B. beim Käufer oder Verkäufer ein außergewöhnliches Interesse vorlag, die Vertragspartner verwandt waren oder wirtschaftliche Bindungen vorlagen, kann der entstandene Preis nicht als marktkonform bezeichnet werden. Das trifft ebenso zu bei erheblich abweichenden Erträgen, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten. Somit darf dieser Wert nicht zu Vergleichszwecken herangezogen werden. Bei der Verkehrswertermittlung soll nun versucht werden, zu einem möglichst objektiven Schätzwert zu gelangen. Schätzung soll dabei nicht als Ungenauigkeit verstanden werden. Es drückt aus, dass es sich hierbei nicht nur um eine zahlenmäßige Berechnung handelt, sondern auch um eine auf Erfahrungen basierende Darstellung. Notwendig kann die Bestimmung des Verkehrswertes werden bei Beleihung, Kauf oder Verkauf, Tausch, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Enteignung, zur Erfüllung der Verpflichtung offener Immobilienfonds, bei Fusionen von Unternehmen sowie für die Bilanzwertbestimmung. Des weiteren ist auch beim Abschluss einer Gebäudesachversicherung, bei der Bestellung einer Bürgschaft und zur Feststellung steuerlicher Größen der Verkehrswert herzuleiten. Zur Ermittlung dieses Wertes können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren herangezogen werden.
Der gemeine Wert spielt im Steuerrecht als „Einheitswert“ eine Rolle. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert hinsichtlich des Stichtags der Wertermittlung und der Ermittlungsmethodik. Der BGH stellte in einer Entscheidung aus dem Jahr 1968 klar: „Wenn vom Wert eines Grundstücks die Rede ist, so ist in der Regel der gemeine Wert (Verkehrswert) gemeint. “ In der ältesten rechtlichen Darstellung im §111 ALR von 1794 wird der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann “ als der gemeine Wert bezeichnet.
Aufgrund der sehr pauschalierten Annahmen und der Feststellung der Bewertung auf den 1.1.1964 , lediglich mit einem Zuschlag von 40 % an die heutigen Verhältnisse angepaßt, weist dieser Wert erhebliche Diskrepanzen zu den relativ zeit- und marktnahen Verkehrswerten auf. Dieser Einheitswert dient als Grundlage für die Besteuerung. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert des unbebauten Grundstücks von 1965 in den alten und der Wert von 1936 in den neuen Bundesländern. Der Beleihungswert wird von Banken anhand des Verkehrswertes als Grundlage für die Kreditvergabe ermittelt. Er ist nicht einheitlich festgelegt. Er gibt an, bis zu welcher Grenze die Bau- oder Kaufkosten beleihbar sind, abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Schuldners. Jedes Geldinstitut hat eigene Regeln und Beleihungsgrundsätze. Dabei ist nur zum Teil ein Marktbezug gegeben. Dabei soll die künftige Wertentwicklung eines Objektes zur langfristigen Sicherung eines Hypothekendarlehens ermittelt werden. Zur Absicherung von Unsicherheiten, die in der künftigen Grundstückswertentwicklung begründet sind, wird das mögliche Risiko mittels Abschlägen vom Verkehrswert berücksichtigt. Der Versicherungswert hat dagegen eigene Berechnungsmethoden und richtet sich nicht nach der Wert VO %u201888 . Er dient als Basis für den Abschluss von Sachversicherungen für Gebäude. Weiterhin gibt es noch den Versteigerungswert, der beim Zwangsversteigerungsverfahren zum Einsatz kommt. Der Grundstückswert wird nach den Vorschriften des § 74 a Absatz 5 ZVG vom Vollstreckungsgericht anhand des Verkehrswertes festgesetzt. Offen bleibt die Festlegung des Zeitpunkts der Wertermittlung. Hat eine Wertveränderung stattgefunden, kann sich das negativ für die Gläubiger auswirken.
05.08.2009Chancen und Risiken der neuen ImmoWertVChancen und Risiken der neuen Regelungen in der ImmoWertV
„Die eigentlichen (unausgesprochenen) Gründe für eine Novellierung der WertV sind berufspolitischer Art, nämlich der Versuch, der von den in Deutschland auf diesem Gebiet tätigen Migranten geführten Kampagne zu begegnen, mit der dem deutschen Sachverständigen die Befähigung zu einer marktkonformen Verkehrswertermittlung abgesprochen wird.“ Zitat: Kleiber 08
Die Änderung, nach der der Bodenwert künftig nur noch und zwar ausnahmslos im Vergleichswertverfahren ermittelt werden darf, dürfte in der Umsetzung Probleme bereiten.
„ Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der Bebauung im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.“
Nach dem bisher geltendem Recht war das Vergleichswertverfahren das Regelverfahren (§ 15 Abs. 2 sowie § 21 Abs. 2 WertV):
„ Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu
ermitteln.“
Die Vorgabe des „alten“ Rechts, nach der der Bodenwert „in der Regel“ im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist, stellte bereits eine stringente Regelung dar, denn von dieser Vorgabe durfte nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden. Hält man sich an den Wortlaut der keine Ausnahmen zulassenden Verordnung, läuft die neue Regelung in der ImmoWertV auf ein klares Verbot deduktiver Verfahren mit allen möglichen Varianten hinaus:
a) Das Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren) ist künftig unzulässig.
b) die in der Umlegungsbewertung übliche deduktive Ableitung des Einwurfs- und Zuteilungswerts ist künftig unzulässig.
c) Das bei städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen übliche Komponentenverfahren ist künftig unzulässig.
d) Die bei Fondsbewertertungen häufig praktizierte Methode, den Bodenwert mit einem prozentualen Bodenwertanteil anzusetzen, ist unzulässig:
Beispiel aus einem Fondsgutachten (Standardtext eines Fondsgutachters):
„Der Bodenwert hängt im Wesentlichen von der Lage und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab und wird üblicherweise in einem Prozentsatz des Verkehrswerts ausgedrückt. Im vorliegenden Fall kann der Bodenwert mit rd. 30 % als angemessen
angenommen werden“
Nachvollziehbare Begründungen sind ab sofort für alle Sachverständigen umso wichtiger geworden.
Das Bodenrichtwertwertverfahren stellt ein Vergleichswertverfahren dar und dessen Anwendung wird mit der neuen Regelung nicht ausgeschlossen.
Die Anwendung des Bodenrichtwertverfahrens wird eingeschränkt und wird nur noch in den Fällen zulässig sein, in denen „keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorliegen.“
Nach der „offenen Formulierung“ des geltenden Rechts (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WertV) können zur Ermittlung des Bodenwerts „neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.“
Beide Regelungen (alte WertV und ImmoWertV 08) sind kompliziert und könnten zu
Verunsicherungen und Problemen führen.
a) Entgegen dem geltenden Recht, nach dem Bodenrichtwerte als eine gleichwertige Methode verwendbar sind, hat die Wertermittlung durch unmittelbare Ableitung aus Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke Vorrang vor der Wertermittlung auf der Grundlage von den als Durchschnittswerte definierten Bodenrichtwerten. Dies ist darin begründet, dass der direkte Preisvergleich eine höhere Zuverlässigkeit verspricht, als ein Zurückgreifen auf die in nicht erkennbarer Weise aus Vergleichspreisen oder sonst wie abgeleiteten Bodenrichtwerte. Deshalb gilt es zunächst stets den direkten Preisvergleich zu suchen.
b) Gleichwohl kann sich eine fundierte Verkehrswertermittlung darauf beschränken, den Bodenwert auf der Grundlage von Bodenrichtwerten anzusetzen. Dies betrifft in erster Linie die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens, wenn die bauliche Anlage eine hinreichend lange Restnutzungsdauer aufweist.
- Die Regelung führt in den genannten Fällen zu einem Mehraufwand, denn der Gutachter muss nach dem neuen Wortlaut stets Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung „abrufen“, was zudem die Gutachtenkosten erheblich erhöhen wird, wenn er die Kosten seinem Auftraggeber anlasten kann. Immer aber vorausgesetzt, dass die Gutachterausschüsse auch das benötigte Datenmaterial haben.
c) Der Vorschlag steht den Intentionen der Bundesfinanzverwaltung entgegen, Bodenrichtwerte zu einem zentralen Element der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu machen (§ 179 BewG i.V.m. dem Entwurf der Verordnung zur Durchführung der §§ 182, 183 und 184 des Bewertungsgesetzes (Grundvermögensbewertungsverordnung – GrBewV):
Bodenwert nach § 2 Abs. 2 BewVO:
(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 des Gesetzes (BewG).
§ 179
Bewertung der unbebauten Grundstücke
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 desBaugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln
und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach
§ 196 des Baugesetzbuchs ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
§ 196 Abs. 1 BauGB in der vorgesehenen Fassung:
„(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Boden richtwerte). In bebauten Gebieten
sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen.
Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln.
Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Besteuerungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden
Zeitpunkt zu ermitteln."
Bodenwertermittlung
Ein Grundstück kann aus Flächen unterschiedlicher Qualitäten bestehen. Im Rahmen der Bodenwertermittlung kann dem im Wege der sog Mosaikmethode Rechnung getragen werden, d.h. die jeweiligen Teilflächen werden gesondert ermittelt.
Darüber hinaus kann ein Grundstück in Bezug auf die vorhandene bauliche Anlage derart überdimensioniert sein, dass eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist („selbständig nutzbare Teilfläche“). Bei bebauten Grundstücken kann deshalb der Bodenwert in einen- der vorhandenen Bebauung zurechenbaren Flächenanteil und - eine weitere „selbständig nutzbare Teilfläche“
sondiert werden. Handelt es sich bei der selbständig nutzbaren Teilfläche - wie bei der der vorhandenen Bebauung zurechenbaren Teilfläche um Bauland (baureifes Land), so ist nach der neuen Regelung der ImmoWertV auch in diesem Fall eine Flächensondierung bei allen Wertermittlungen vorzunehmen und
„zu berücksichtigen“.
,,(3) Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich (selbständig nutzbare Teilfläche), ist der Bodenwert der selbständig nutzbaren Teilfläche gesondert zu berücksichtigen."
Diese danach künftig generell vorzunehmende und zu berücksichtigende Bodensondierung hat indessen nur Bedeutung bei der Ermittlung des
Bodenwertverzinsungsbetrags. Bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags bleibt die selbständig nutzbare Teilfläche allerdings gerade unberücksichtigt.
Dies war bislang in eindeutiger Weise in § 16 Abs. 2 Satz 3 WertV geregelt:
„Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.“
Es bleibt die Frage offen, wie man nun selbständig nutzbare Teilflächen im Sachwertverfahren anzuwenden hat.
Liquidationswertverfahren
Die bisher eigenständig geregelte Vorschrift des Liquidationswertverfahren (§ 20 WertV) wird in die neue Vorschrift über die Bodenwertermittlung integriert.
Diese Änderung ist aus folgenden Gründen für den Sachverständigen zukünftig sehr hilfreich:
1. Die bisher geltende Regelung war im Rahmen des Ertragswertverfahrens ein nahezu separates Verfahren und der Liquidationsfall beschränkte sich umgekehrt nicht nur auf Ertragswertobjekte.
2. Vorgeschlagen wird:
„Ist alsbald mit einem Abriss der baulichen Anlagen zu rechnen, ist in der Regel der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden%u2026%u2026..“
Diese Änderung weicht die geltende Regelung auf, denn der Abzug der Freilegungskosten ist bei sofortigem Abriss sachgerecht, ansonsten in einer über den Liquidationszeitraum diskontierten Höhe.
Sachverständig erwogene Abweichungen von der „Regel“ sind zulässig. Dies ist im Hinblick auf die mögliche aufgeschobene, also zeitversetzte, Liquidation optimal.
3. Die geltende Regelung über „aufgeschobene“ Liquidation des § 20 Abs. 2 WertV in den Fällen, in denen das Grundstück „alsbald nicht freigelegt werden kann“ (§ 20 Abs. 2 WertV) kann aufgegeben werden, denn die Ertragswertermittlung wird für diesen Fall materiell nicht anders geregelt, als die sonst übliche Ertragswertermittlung. Die geltende Regelung sieht nämlich für diesen Fall lediglich die Anwendung des eingleisigen Ertragswertverfahrens statt des sonst üblichen zweigleisigen Ertragswertverfahrens vor:
Keine Nachfolgeregelung hat dabei die besondere Maßgabe des geltenden § 20 Abs. 2 WertV gefunden, dass bei Anwendung des Ertragswertverfahrens im Falle einer aufgeschobenen Liquidation der Bodenwert um die Freilegungskosten zu vermindern ist. Diesbezüglich ließen sich die Vorschriften des Ertragswertverfahrens „nachbessern“, denn die Freilegungskosten sind bei kurzer Restnutzungsdauer vom Bodenwert in Abzug zu bringen unabhängig davon, ob das zweigleisige (umfassende) Ertragswertverfahren oder das eingeleisige (vereinfachte) Ertragswertverfahren
zur Anwendung kommt:
4. Die schon seit jeher fragwürdige „Berlin-Regelung“ des § 20 Abs. 3 WertV über die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei „längerfristig nicht freilegbaren Gebäuden“, die eine im Ergebnis bedeutungslosen „Bodenwertdämpfung“ vorsieht, wird aufgegeben. Hierzu heißt es im Bericht des Sachverständigengremiums lt.Kleiber:
„Das Gremium sieht für die Fallgestaltungen in § 20 Abs. 2 und 3 WertV keinen
eigenständigen Anwendungsbereich, während der Regelungsgehalt des § 20 Abs.1
(Liquidationsverfahren) in die vorgeschlagene Vorschrift zur Bodenwertermittlung
überführt werden sollte.
5. Als Anwendungsfälle des Liquidationswertverfahrens hebt die Neuregelung die Fälle hervor, in denen „von einer alsbaldigen Freilegung ... ausgegangen werden“ kann, nämlich wenn
„1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind,
2. der abgezinste Bodenwert (bei Anwendung des vereinfachten eingleisigen Ertragswertverfahrens) ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren ermittelten Ertragswert übersteigt oder
3. (bei Anwendung des zweigleisigen umfassenden Ertragswertverfahrens) der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den Reinertrag übersteigt.“
Die mit der Neuregelung vorgegebene Nichtberücksichtigung der Freilegungskosten betrifft, wie im geltenden Recht (§ 20 Abs. 1 Satz 1 WertV), lediglich das „Rechenkalkül“, mit dem die Voraussetzungen für die Anwendung des Liquidationswertverfahrens geprüft werden und nicht die Liquidationswertermittlung selbst.
Im Übrigen bleiben die Voraussetzungen für die Anwendung des Liquidationswertverfahrens, wie im geltenden Recht unvollständig geregelt, d.h. die Vorschrift ist nicht abschließend. Unerwähnt bleibt z.B. der Fall, in denen die Instandsetzungskosten den Wert des instand gesetzten Gebäudes oder der baulichen Anlagen wesentlich übersteigt.
Ertragswertverfahren
Die vorher geltende WertV beschränkte sich darauf, als (umfassendes) Standardverfahren das Ertragswertverfahren in der Variante des „zweigleisigen Ertragswertverfahrens“ zu regeln, ohne dass andere Varianten ausgeschlossen sind.
Gleichwohl waren seit jeher andere jedem Sachverständigen bekannte Varianten zulässig und wurden auch praktiziert.
a) Die für den Liquidationsfall bislang in § 20 Abs. 2 WertV vorgegebene (so. eingleisige) Rechentechnik des Ertragswertverfahrens wird als „allgemeines Ertragswertverfahren“ in die allgemeinen Vorschriften der Ertragswertermittlung überführt.
- Bei dem eingleisigen Verfahren handelt es sich um eine mit dem zweigleisigen Verfahren mathematisch identische Form des Ertragswertverfahrens und seit bislang als die für den Liquidationsfall vorgegebene Rechentechnik in § 20 Abs. 2 WertV geregelt war.
Nun wurde das vereinfachte Ertragswertverfahren, das bislang nur in den Wertermittlungsrichtlinien 2006 Erwähnung gefunden hat, in die ImmoWertV zusätzlich aufgenommen.
b) Die als „Phasenmodell“ bezeichnende Variante des Ertragswertverfahren ist nun ebenfalls in die neue ImmoWertV aufgenommen werden, bei der die Erträge jahrgangsweise partiell diskontiert und aufsummiert werden.
Das Verfahren wird als „Discounted-Cash-Flow-Verfahren“ bezeichnet, weil es der „Normierung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF -Verfahren) für Zwecke der Verkehrswertermittlung“ sehr nahe kommt.
Das eigentliche Wesen des „Discounted-Cash-Flow-Verfahrens“ besteht insbesondere
- im Ansatz künftiger Erträge durch Prognosen und
- im Ansatz eines kapitalmarktorientierten Zinssatzes
Damit sind alle drei Verfahren
a) Allgemeines Ertragswertverfahren (eingleisiges Ertragswertverfahren),
b) Erweitertes Ertragswertverfahren (zweigleisiges Ertragswertverfahren) und
c) Gesplittetes Ertragswertverfahren (Partielle Diskontierung)
materiell ein und dasselbe Verfahren mit formell unterschiedlichen Rechentechniken.
Die Neuregelung läuft damit auf die Regelung ein- und desselben Ertragswertverfahrens in insgesamt drei Rechenvarianten hinaus.
Die vorgeschlagenen Regelungen müssen zu exakt demselben Ergebnis führen und stellen im Kern ein und dasselbe Ertragswertverfahren mit unterschiedlichen „Rechentechniken“ aber auch gleichzeitig unterschiedlichen Vor- und Nachteilen dar:
a) Das (klassische) zweigleisige Ertragswertverfahren hat generell den Vorteil, dass der Sachverständige aus dem Verhältnis „Reinertrag zum Bodenwertverzinsung“ stets wertvolle Hinweise zur Beschaffenheit der Grundstücksnutzung erhält, denn wenn der Bodenwertverzinsungsbetrag nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Reinertrag steht, tut er gut daran, seine Daten zu überprüfen und die Grundstücksnutzung zu analysieren.
b) Das (klassische) zweigleisige Ertragswertverfahren wird weiterhin unabkömmlich sein, wenn es um die Ermittlung allein des Gebäudewertanteils geht, z.B. bei Verkehrswertermittlungen nach dem Vermögensrecht oder bei Erbbaurechten sowie in Sanierungs- oder in Umlegungsgebieten.
c) Das vereinfachte (eingleisige) Ertragswertverfahren hat den Vorteil, dass bei kurzer
Restnutzungsdauer auf eine Bodenwertermittlung verzichtet werden kann.
d) Das gesplittete Ertragswertverfahren hat den Vorteil, dass die temporären Abweichungen der Mieterträge jährlich ausgeworfen werden statt sie blockweise auf den vorläufigen Ertragswert „aufzusatteln“.
Alle Verfahrensvarianten werden heute bereits praktiziert und stellen WertV konforme
Ertragswertverfahren dar, denn die WertV regelt die Wertermittlung ohnehin nur in ihren Grundzügen.
Mit der Neuregelung wird das aus Literatur und Praxis bekannte gesplittete Ertragswertverfahren endlich aufgegriffen und sogar in Kombination mit der bekannten „Restwertmethode“, bei der nur die Erträge einer Phase von etwa 10 Jahren („Betrachtungszeitraum“) diskontiert und aufsummiert werden, so dass es sich bei dem Restwert um einen zu ermittelnden Grundstückswert
(einschließlich der dann um 10 Jahre älteren Bebauung) handelt.
Er ist am sichersten im Wege des ein- oder zweigleisigen Ertragswertverfahrens zu ermitteln und abzuzinsen bzw. mit der Vervielfältigerdifferenz zu kapitalisieren.
Bei langer Restnutzungsdauer kann dabei wiederum auf die Berücksichtigung des diskontierten Bodenwert verzichtet werden, denn dieser geht gegen Null.
„Das gesplittete Phasenmodell kommt insbesondere bei jährlich alternierenden Ertragsflüssen in Betracht, wobei diesem Umstand auch bei Anwendung der allgemeinen Varianten des Ertragswertverfahrens Rechnung getragen werden kann, insbesondere durch
- Auf und Abschichtung oder
- durch die Anwendung der Vervielfältigerdifferenzenmethode (§ 19 WertV).
01.08.2009Berlin
Berlin ist Seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990, Bundeshauptstadt und Regierungssitz Deutschlands zugleich, aber auch als Stadtstaat bildet Berlin ein eigenständiges Land.
Berlin, als Zentrum der Metropolregion Berlin/Brandenburg, hat ca. 3,4 Millionen Einwohner.
Die Metropole ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und eine der meistbesuchten Städte Europas.
Berlin teilt sich in 12 Bezirke auf.
Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
Mitte
Neukölln
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Steglitz-Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick
Im Bezirk Neukölln ist auch das Architekturbüro Visé ansässig, das Wertgutachten für Immobilien im Großraum Berlin erstellt. Wertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke, Due Dilligence (techn.), Bauzustandsberichte, Ankaufsberatung gehören zu ihren Leistungen in der Wertermittlung.
Zum Ortsteil Neukölln gehören die Ortslagen Rixdorf und Böhmisch Rixdorf; zu den bekannten Stadtquartieren gehören die Rollbergsiedlung, der Reuterkiez, die High-Deck-Siedlung und das Gebiet der Schillerpromenade.
Der öffentliche Verkehr wird erschlossen durch die U-Bahnlinien U7 U zwischen Rudow und dem Rathaus Spandau, der U8 zwischen Hermannstr. und Wittenau, ferner verbinden die
S-Bahnlinien S41 S und S 42 S Südkreuz mit Gesundbrunnen , die S45 die Hermannstraße - S Flughafen Berlin-Schönefeld, die S46 S Westend mit Königs Wusterhausen und die S 47 S Spindlersfeld mit S Südkreuz.
MetroBuslinien der M29 U verkehren zwischen Hermannplatz - Grunewald, Roseneck,
M41 zwischen Sonnenallee/Baumschulenstraße und S U Hauptbahnhof via Tiergartentunnel, M44 zwischen Buckow-Süd, Stuthirtenweg und S U Hermannstr.
Flughafenstraße – mit dem Flughafenkiez, Hermannstraße, Karl-Marx-Straße, Schillerpromenade, Sonnenallee sind als wichtigste Straßen von Neukölln zu nennen.
Wer Neukölln besucht, sollte sich die wichtigsten Sehenswürdigkeiten nicht entgehen lassen, wozu unter anderem die Alte Post, das Amtsgericht Neukölln die Bethlehemskirche, die Geyer-Werke, die Rixdorfer Schmiede, der Körnerpark und das Rathaus Neukölln dazugehören.
13.01.2009Wertermittlungsverfahren
Die Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten verschiedenste Verfahren und Methoden entwickelt worden. Diese wurden zur Taxierung von Grundstückswerten benötigt, um die Entwicklung am Markt darstellen zu können. Im Wandel der Zeit wurden die Verfahren und Methoden verfeinert und den wirtschaftlichen / öffentlich- rechtlichen Einflüssen auf die Grundstückswerte angepasst. Es entstanden eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Durch die Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen der Märkte und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten (z.B. Europäischen Union) wurde es notwendig, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren Es gibt grundsätzlich keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft; alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modellhaft die Geschehnisse der Preisbildung am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Die erzielten Ergebnisse spiegeln regelmäßig nur näherungsweise einen marktgerechten Grundstückswert wider. Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer den Geschehnissen auf dem Grundstücksmarkt anzupassen; die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Bewertungsmethoden sind regelmäßig zu kontrollieren und/oder mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt abzustimmen und gegenenfalls zu korrigieren. Objektivität ist hierbei oberstes Gebot. Es hat sich gezeigt, dass es nahezu unmöglich ist, Veränderungen des Marktes mit mathematischen Modellen darzustellen. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus Die Modelle der Wertermittlungsverfahren dienen in der Praxis zur Ermittlung des Verkehrswertes; hierzu ist ein Sachverstand sowohl in in technischer und wirtschaftlicher als auch juristischer Hinsicht erforderlich. Die Entwicklung der Verfahrensmethodik in Deutschland über Jahrzehnte ist das Ergebnis der in der WertV niedergelegten Bewertungsmethoden. In den anderen EU-Staaten beruht die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren auf den Erfahrungswerten von Fachleuten in der Immobilienwirtschaft und der Immobilienbewertung. In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Wertermittlungsverordnung (WertV) rechtlich normiert. In der WertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert: Die wichtigsten Bewertungsmethoden: -Sachwertermittlung: §§ 21 - 25 WertV -Ertragswertermittlung: §§ 15 - 20 WertV
-Vergleichswertverfahren: §§ 13 u. 14 WertV
Immobilienwertgutachten werden aus juristischen, steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Anlässen erstellt und erfordern je nach Anlass unterschiedliche Bewertungsmethoden. Ermittelt werden: Verkehrswerte, Beleihungs-, Bilanz-, Einheits-, Entschädigungs- und Versicherungswerte. Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB, der WertV und WertR Wertermittlungen durchzuführen haben.
08.01.2009Erbschaftsssteuerreform
Welche Regelung gilt für Erben von Familienbetrieben?
Für Firmenerben gilt die Vorgabe, dass sie sich im vorhinein unwiderruflich für eine Erbschaftsteuer-Variante entscheiden müssen. Entweder erhalten sie den Betrieb über zehn Jahre bei konstanter Lohnsumme (1000 Prozent über zehn Jahre) und kommen steuerfrei davon. Oder sie führen die Firma sieben Jahre fort und zahlen anschließend 15 Prozent Steuern auf das Betriebsvermögen - wenn die Lohnsumme über sieben Jahre gerechnet 650 Prozent beträgt. Entscheidend für die Lohnsummenberechnung ist der Durchschnitt der letzten fünf Jahre vor dem Erbfall. Angewendet wird sie nur für Familienbetriebe mit mehr als zehn Beschäftigten. Wird der Betrieb vor Ablauf der Frist aufgegeben, wird die Steuer anteilig fällig, es gilt also ein „Abschmelzmodell“. Beispiel: Gibt der Erbe den Betrieb schon nach einem Jahr auf statt nach zehn Jahren, gilt die Steuerbefreiung nur für ein Zehntel des Betriebsvermögens. Wie hoch ist das Aufkommen und wem steht es zu?Pro Jahr vererben oder verschenken die Deutschen die gigantische Summe von 130 Milliarden Euro. Wegen hoher Freibeträge wird aber nur gut ein Zehntel besteuert. Die Einnahmen betragen dieses Jahr vermutlich mehr als 4,5 Milliarden Euro und fließen komplett an die 16 Bundesländer. Das Aufkommen wird nach Schätzung des Bundesfinanzministeriums auch in den kommenden Jahren zwischen vier und fünf Milliarden Euro pendeln. Davon werden Firmenerben wahrscheinlich wie bisher 450 bis 500 Millionen Euro aufbringen, der Rest entspringt privaten Erbfällen. Wie steht Deutschland im internationalen Vergleich da? Wer sind die Gewinner der geplanten Erbschaftsteuerreform? Die eigentlichen Gewinner der Reform sind die nahen Verwandten. Für Ehepartner, Kinder und Enkel werden die Freibeträge erhöht. Ehepartner können künftig ein Vermögen im Wert von 500 000 Euro erben, ohne auch nur einen Cent an Erbschaftsteuer zahlen zu müssen. Bislang belief sich der Freibetrag auf 307 000 Euro. "Gewinner sind auch eingetragene Lebensgemeinschaften", sagt Claus-Henrik Horn, Rechtsanwalt im Düsseldorfer Büro der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek. Sie erhalten künftig den gleichen Freibetrag wie Ehepartner. Bisher lag dieser bei gerade einmal 5200 Euro. Erbende Kinder müssen nach geplantem neuen Recht erst ab einem Vermögen von 400 000 Euro Erbschaftsteuer zahlen, Enkelkinder ab einem Betrag von 200 000 Euro. Dazu gibt es wie bisher einen Freibetrag im Wert von 40 000 Euro für Hausrat und einen Freibetrag von 12 000 Euro für Gegenstände. Die Steuersätze für nahe Verwandte werden entgegen früheren Diskussionen jedoch beibehalten und nicht abgesenkt.
Wer sind die Verlierer?
Entfernte Verwandte wie Geschwister, Nichten und Neffen müssen künftig einen größeren Teil ihres Erbes an den Fiskus abtreten - insbesondere wenn sie Immobilien erben. Auch wer das Haus oder die Wohnung des Lebenspartners erbt, wird künftig einen größeren Teil des Erbes an den Fiskus abtreten müssen. Dies liegt daran, dass Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen künftig mit 100 Prozent ihres Verkehrswertes bewertet werden. Quelle: Stand aus http://www.focus.de/finanzen/steuern/erbschaftsteuer http://www.focus.de/finanzen/steuern/erbschaftsteuer/tid-7928/neuer-steuertarif_aid_138536.html
05.01.2009Fragen und Antworten in der WertermittlungProblemstellung: Steinkohleabbau bis 1966
Grundstück, bebaut mit einer Lagerhalle (Alter ca. 80 J.) über ehemaligen verfüllten Hauptschacht
Dienstbarkeit: eon-Hochspannung geht über das Grundstück, aber auch über das Gebäude. Kontaminierter Boden; der Nachbar hat eine Kostenrechnung vorzuweisen über die Tiefe bzw. den erforderlichen Bodenaustausch (in m³).
Kaufvertrag von 1973 vorhanden.
Fragen: Inwieweit wirkt sich ein sog. Bergschadensverzicht aus ??
Inwieweit wirkt sich die Dienstbarkeit aus, hat jemand Vorschläge hinsichtlich der Wertminderung in % ? (merkantiler Minderwert)
Vorschlag für die Entsorgungskosten und Kostengruppen ?
Danke für Ihre Anregungen !! Gruß Tom
02.01.2009WegerechtDas Wegerecht ist im Zusammenhang mit nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen leider zu oft inhaltlich nicht genau fixiert ist. Die Regelungen des BGB sind zu allgemein gehalten und bedürfen oft der Auslegung. In der Regel heißt es, dass dem herrschenden Grundstück das Recht zum Gehen und Fahren über das dienende Grundstück zu gewähren ist. Nachbarliche Streitigkeiten nehmen in diesem Zusammenhang zu, gerade dann, wenn der Nachbar uneinsichtig ist und sich nicht an die gemeinsamen Ausübungsregelungen hält; dies gilt besonders dann, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstück (zu dessen Gunsten das Wegerecht besteht), nicht versteht, dass die Zufahrt / Straße, die er über das benachbarte Grundstück benutzt, nicht in seinem Eigentum steht und das Wegerecht schonend auszuüben hat. Es reicht oft schon aus, dass das Fahrtrecht verlegt werden muss (Bauvorhaben). Dieses Recht steht dem Grundstückseigentümer des dienenden Grundstücks (vgl. hierzu § 1023 BGB) zu, wenn für den Berechtigten die Ausübung des Fahrrechtes ebenso geeignet ist. Meist führen aufgestaute latente Streitigkeiten dann zu nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen; oft sind auch die Rechthaberei, Geltungssucht und Neid von Menschen die Ursache. So ist mir ein Fall bekannt, wo der Nachbar als Nutzungsberechtigter des Wegerechts auf die Abtretung einer angrenzenden Stellplatzfläche bestand, da er sonst den Bauplan für das nachbarliche Bauvorhaben nicht unterschreiben würde. Dieser Stellplatz sollte aber seiner Meinung nach großzügiger ausfallen, als ihm vom Eigentümer des dienenden Grundstücks zugestanden wurde. Zu diesem Zweck wurde bei Erstellung des Stellplatzes der Grenzstein eigenmächtig versetzt (siehe hierzu § 274 Abs. 3 StGB), was erst nach Erstellung des Stellplatzes bei der Vermessung herauskam. Das nachbarschaftliche Verhältnis war somit dahin, was mangels einer ordentlichen Regelung zu einer nicht schonenden Ausübung des Fahrrechtes durch die Nutzungsberechtigten und dessen Besucher führte. Die letztendlich angebrachten Fahrbahnschwellen waren dem nachbarschaftlichen Verhältnis in der Folge ebenfalls nicht zuträglich.
29.12.2008Erbbaurecht und erbaurechtsbelastete Grundstücke
20.12.2008Urteile zu Schimmel in der Wohnung - Lüftungsverhalten
Die Stadt liegt in der Norddeutschen Tiefebene an der unteren Trave, einem schiffbaren Fluss, der etwa 17 Kilometer von der Altstadt entfernt im Stadtteil Travemünde in die Ostsee mündet. Die Altstadt liegt auf einem Hügel, der einen Werder zwischen den Wasserläufen der Trave und der Wakenitz bildet. Ferner durchzieht der Elbe-Lübeck-Kanal das Stadtgebiet von Krummesse bis zur Trave. Die geografische Lage an der Trave, die kurz vor Travemünde den Baltischen Höhenrücken durchbricht, begünstigte die Entwicklung der Stadt als Ostseehafen und begründete ihren rasanten Aufstieg zum nordeuropäischen Machtzentrum des Mittelalters.
Überörtliche Anbindungen
Durch das westliche Stadtgebiet führt die Bundesautobahn 1 Hamburg–Fehmarn, die als so genannte „Vogelfluglinie“ und E 47 weiter über den Fehmarnbelt (Fähre) nach Kopenhagen und über die Öresundverbindung nach Malmö in Schweden führt, also ein Bindeglied zwischen der Metropolregion Hamburg und der Öresundregion darstellt. An dieser Autobahn befinden sich die Abfahrten Lübeck-Moisling und Lübeck-Zentrum.
Seit 2001 ist der Lübecker Süden über die Anschlussstelle Lübeck-Genin an die Ostseeautobahn A 20 angeschlossen. Die neue Anschlussstelle Lübeck-Süd für den Flughafen Lübeck-Blankensee wurde mit der neuen B 207. Die A 20 ist seit Dezember 2005 von Lübeck durch Mecklenburg-Vorpommern bis zur polnischen Grenze bei Pomellen durchgängig befahrbar. Weiterhin besitzt Lübeck gute Eisenbahntechnische Anbindung, wie die Eisenbahnstrecke Hamburg–Lübeck–Kopenhagen und bildet einen Hauptumschlagplatz entlang der Vogelfluglinie.
Lübeck verfügt im Süden des Stadtgebiets über den Regionalflughafen Lübeck-Blankensee. Der Flughafen verbindet die Region seitdem mit London-Stansted. Inzwischen werden weitere Flüge nach Bergamo, Stockholm-Skavsta, Pisa, Dublin, Palma de Mallorca und Girona bei Barcelona. So hat Lübeck neben Westerland den einzigen Verkehrsflughafen in Schleswig-Holstein.
15.09.2009Alterswertminderung
Geschrieben von
StichworteAlterswertminderungRossBaupreisindexRossAGVGA-NWAlterswertmodellErneuerungszyklusRestwert
AlterswertminderungStichworteAlterswertminderungRossBaupreisindexRossAGVGA-NWAlterswertmodellErneuerungszyklusRestwert
Die Bewertung bebauter und unbebauter Immobilien richtet sich nach den schriftlichen Vereinbarungen, welche die Vertragsparteien bei Auftragserteilung treffen.
Die Wertermittlungsrichtlinien zur Ermittlung der Verkehrswerte enthalten Hinweise, die eine objektive Ermittlung des Verkehrswertes nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen.
Der auf der Grundlage der Normalherstellungskosten unter Berücksichtigung der entsprechenden Korrekturfaktoren und mit Hilfe eines Baupreisindexes auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Wert entspricht dem eines neu errichteten Gebäudes. Wenn es sich um ältere Immobilien handelt, sind diese Werte im Sachwertverfahren entsprechend dem Alter zu mindern.
Zur Ermittlung der Alterswertminderung gibt es mehrere Modelle, wie
- Ross,
- Linear,
- AGVGA NW,
- Tiemann,
- Gerardy,
- Vogels,
- TEGOFOVA.
Diese Alterswertminderungsmodelle findet man in verschiedenen Strukturen vor. Einige Modelle beziehen den Wert der Gebäude auf die Restnutzungs-dauer,andere gehen von der Wertminderung wegen Alters des Gebäudes als Bezugsmaßstab aus.
Stellt man die Alterswertminderungsmodelle einander gegenüber, zeigen sich Abweichungen in der Spitze von ca. 20 Prozent.
Empirische Modelle, wie Vogels und Gerardy, ordnen den Wert eines Gebäudes bei einem Alter von 50 Jahren bei 50 % ein und sehen den Restwert am Ende der Gesamtnutzungsdauer bei ca. 20 %. Alle anderen Verfahren bewerten den Wert zur Nutzungsdauermitte höher und den Wert nach Ablauf der Gesamt- nutzungsdauer niedriger.
Die Art der Abschreibung ist anzugeben und zu begründen.
Das am meisten verbreitete Alterswertminderungsmodell ist die lineare Wertminderung nach Ross. In diesem Verfahren wird die übliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudetyps der durch Instandsetzung und Modernisierung verlängerten oder durch unterlassene Instandhaltung bzw. andere Einflüsse verkürzten Restnutzungsdauer gegenübergestellt.
Fiktive Baujahre, die den unterschiedlichen Erhaltungszustand der Gebäude widerspiegeln, führen zu Aufschüben bei der Alterswertminderung nach Ross.
Das BKI (Baukosteninformationszentrum) hat ein Alterswertminderungsmodell entwickelt, dass einzelne Bauteile unterschiedliche Erneuerungszyklen haben. Die Alterung verläuft nicht linear oder parabelförmig, sondern in einer Art "Wellenform" infolge der aus der Bauteilerneuerung resultierenden Veränderung der Restnutzungs-dauer. Dieses Modell stellt keine "Sensation" dar. Der Bewertungssachverständige wendet in der Regel das gleiche Verfahren an, wenn er vor Ort feststellt, dass der Gebäudezustand nicht mit dem Wertminderungsansatz übereinstimmt. Er schätzt dann Restnutzungsdauer entsprechend seines Erfahrungsschatzes anhand des Gebäudezustandes.
Das BKI hat Restwerttabellen für Wohngebäude mit unterschiedlichen Gesamtnutzungsdauern und Erhaltungszuständen (gut, durchschnittlich, schlecht) entwickelt. Die Anwendung derer bedarf etwas Umgewöhnung für den Bewertungssachverständigen.
Das Restwertmodell als Grundlage für die Alterswertminderung erscheint für die meist anzutreffende "mittlere" Restnutzungsdauer von Gebäuden nachvollziehbar und leicht anwendbar. Das von der BKI entwickelte Modell ist bei Immobilien nach Ablauf der ursprünglichen Gesamtnutzungsdauer mit Vorsicht anzuwenden. Jeder Sachverständige muss aus Erfahrung wissen, dass eine Nachhaltigkeit der Nutzung bei alten, unsanierten Gebäuden nur gegeben ist, wenn eine Sanierung zeitnah erfolgt. Im Rahmen einer Wertermittlung muss eine Sanierung nebst deren etwaigen Kosten ausgewiesen werden.
Mit dem von der BKI entwickelten Alterswertminderungsmodell wird eine sachgerechtere Ermittlung der Minderung unter Berücksichtigung des Gebäudezustandes möglich.
Geschrieben wurde dieser Beitrag durch den Sachverständigen Bauing. Friedrich Teichmann, Hauptstraße 33, 09430 Venusberg.
12.08.2009Die Weltstadt München Die Weltstadt München
München als Landeshauptstadt Bayern, ist größte Stadt des Freistaates mit rund 1,35 Millionen Einwohnern. Die Stadt gilt als eine der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik und ist Zentrum der Metropolregion München sowie Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Oberbayern.
In München gibt es 25 Stadtbezirke.
Allach-Untermenzing (23), Altstadt-Lehel (1) Aubing-Lochhausen-Langwied (22) Freiham (neu 22) Au-Haidhausen (5) Berg am Laim (14) Bogenhausen (13) Feldmoching-Hasenbergl (24) Hadern (20) Laim (25) Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (2) Maxvorstadt (3) Milbertshofen-Am Hart (11) Moosach (10) Neuhausen-Nymphenburg (9) Obergiesing (17) Pasing-Obermenzing (21) Ramersdorf-Perlach (16) Sendling-Westpark (7) Schwabing-Freimann (12) Schwabing-West (4) Schwanthalerhöhe (8) Sendling (6) Thalkirchen-Obersendling- Forstenried-Fürstenried-Solln (19) Trudering-Riem (15) Untergiesing-Harlaching (18).
Zum Landkreis München und damit zum sog. Speckgürtel grenzen folgende Städte und Kommunen an:
Oberschleißheim Garching Ismaning Unterföhring Aschheim Feldkirchen Haar Putzbrunn Neubiberg Unterhaching Perlacher Forst Grünwald Pullach im Isartal Forstenrieder Park Neuried Planegg Gräfelfing
Landkreis Dachau:
Karlsfeld
Zum Landkreis Fürstenfeldbruck gehören:
Germering Puchheim Gröbenzell Olching
Nähe Fürstenfeldbruck, in Emmering, hat unser Netzwerkpartner von WertgutachterScout Thomas Bösl, Dipl. Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke Mieten und Pachten; unter anderem Sachverständiger für die Erkennung, Bewertung und Sanierung von Schimmelpilzbefall (TÜV) sein Regionalbüro.
Sein Fachgebiet umfasst Verkehrs- und Marktwertgutachten, Gutachten für Erbauseinandersetzung – Ehescheidung – steuerliche Angelegenheiten (z.B. Finanzamt), An- und Verkauf, Zustandsdokumentation, Wohnraum- und Nutzflächenermittlung, Beratung
In der Planungsregion München leben 2.606.021 Menschen (Stand 30. Juni 2007), in der Metropolregion München 5.203.738 Menschen (Stand 2006).
Der neueste Studie des Magazins Wirtschaftswoche zufolge soll München prognostiv erneut zur wirtschaftlich erfolgreichsten Stadt Deutschlands avancieren. Die Studie bewertet wirtschaftliche und strukturelle Indikatoren wie Produktivität, Bruttoeinkommen, Investitionen, Innovationen, Arbeitslosenquote und Zahl der Hochqualifizierten.
Das kulturelle Leben in München ist äußerst vielfältig und von reichhaltigem Angebot. Unter den zahlreiche Musseen befinden sich unter anderem die „Alte Pinakothek, das „Bayerisches Nationalmuseum“, das Haus der Kunst, das Lenbachhaus Marstallmuseum Nymphenburg und die „Neue Pinakothek“, um nur einige zu nennen.
Die Infrastruktur ist mittlerweile in fast allen Bezirken der Stadt München als exzellent zu bezeichnen. Das gut ausgebaute Verkehrsnetz der Autobahnen (BAB 8 verbindet München mit Karlsruhe – Stuttgart – Ulm – Augsburg – Salzburg; die BAB 9 reicht von München über Nürnberg und Leipzig nach Berlin. Die BAB 93 verbindet München mit Regensburg und Hof; die BAB 92 mit Landshut und Deggendorf, die BAB 94 mit Passau/Wien,
die 95 mit Garmisch-Partenkirchen, die BAB 96 über Memmingen mit Lindau (Bodensee)
Bundesautobahn 995 mit dem Kreuz München-Süd/A8
Als wichtige Bundesstraßen sind die B471 die B 2 R Mittlerer Ring/München
Der Flugverkehr wird über den am 17. Mai 1992 eröffnete Flughafen München Franz Josef Strauß im Erdinger Moos erschlossen. Daneben git es im Münchner Westen den ehemaligen Militärflugplatz Fürstenfeldbruck und den Sonderflughafen Oberpfaffenhofen.
Der Bahnverkehr ist über den Münchner Hauptbahnhof an das internationale Streckennetz angeschlossen.
Der öffentliche Nahverkehr des MVV (Münchner Verkehrs- und Tarifverbundes ist über das Schienennetz (10 S-Bahn- und 6 U-Bahn-Linien) erschlossen. Die MVG betreibt ein Busnetz mit 67 Buslinien.
BMW
Den wirtschaftlichen Erfolg hat die Stadt und Weltmetropole München der Ansiedelung vieler namhafter Firmen und Firmen anderer Wirtschaftzweige (Tourismus, Fahrzeug- und Maschinenbau, Elektrotechnik und Softwareindustrie)zu verdanken.
Zu nennen sind vor allem die sechs DAX-dotierten Unternehmen wie Allianz SE, BMW, Linde AG, MAN, Münchener Rück und Siemens, die in München ihren Hauptsitz haben.
Weitere namhafte Firmen sind z.B. Amazon.de, Apple Computer, Bayerische Landesbank (BayernLB), BayWa AG, C. H. Beck Verlag, HypoVereinsbank AG, Hypo Real Estate, Knorr-Bremse AG, Krauss-Maffei, McDonald´s, OSRAM, Paulaner-Brauerei GmbH & Co KG, Rodenstock GmbH, Sixt AG, um nur einige der wichtigen Wirtschaftsmotoren zu nennen.
Aber auch der TÜV SÜD hat sich in diesem Bereich bereits einen Namen gemacht.
Als bundesweit bedeutend Zeitung ist auch die Süddeutschen Zeitung (SZ) zu nennen. In zweiter Reihe haben auch als Tageszeitungen der Münchner Merkur, die Abendzeitung (AZ) und die Tageszeitung (TZ) Vedeutung erlangt.
Von der Grundschule bis hin zur Hochschule sind in München alle denkbaren Lehranstalten vertreten; Gleiches gilt auch für die Gerichte.
12.08.2009Wirtschaftsstandort Frankfurt
Geschrieben von
StichworteFrankfurtWertgutachtersucheHessenLufthansaHoechst-AGOpelFiatDeutsche-BankF.A.Z.Auto
Stadt Frankfurt - Hessen Wertgutachtersuche StichworteFrankfurtWertgutachtersucheHessenLufthansaHoechst-AGOpelFiatDeutsche-BankF.A.Z.Auto
Frankfurt am Main ist die fünfgrößte Stadt Deutschlands und hat ca. 664.000 Einwohnern.
Heute ist Frankfurt ein bedeutendes urbanes Zentrum der europäischen Finanzwirtschaft, ein Messe- und Dienstleistungszentrum.
Frankfurt hat den Vorzug, Sitz der Europäischen Zentralbank, der Deutschen Bundesbank, der Frankfurter Wertpapierbörse und der Frankfurter Messe zu sein und gehört durch seine zentrale Lage (Frankfurter Flughafen, dem Hauptbahnhof und dem Frankfurter Kreuz) zu den wichtigsten Verkehrsknotenpunkten Europas.
Die Stadt südöstlich des Taunus an beiden Ufern des Untermains in Südwestdeutschland.
Ein Drittel des Stadtgebiets ist als Landschaftsschutzgebiet, als sog. „Frankfurter Grüngürtel“ ausgewiesen, wozu auch der Frankfurter Stadtwald gehört.
Frankfurt grenzt im Westen an folgende Städte und Gemeinden:
Main-Taunus-Kreis: Hattersheim am Main, Kriftel, Hofheim am Taunus, Kelkheim, Liederbach am Taunus, Sulzbach, Schwalbach am Taunus und Eschborn,
Im Nordwesten an den Hochtaunuskreis: Steinbach, Oberursel und Bad Homburg vor der Höhe;
Im Norden an den Wetteraukreis: Karben und Bad Vilbel
Im Nordosten an den Main-Kinzig-Kreis: Niederdorfelden und Stadt Maintal,
Im Südosten an die Stadt Offenbach am Main:
Im Süden an den Landkreis Offenbach: Stadt Neu-Isenburg
Im Südwesten an den Kreis Groß-Gerau: Mörfelden-Walldorf, Rüsselsheim, Raunheim und Kelsterbach.
Die Stadt ist in 46 Ortsteile und diese wiederum in 118 Stadtbezirke aufgeteilt.
Frankfurt gilt lt. einer Studie der Universität Liverpool als die produktivste Stadt Europas was sich auch an der hohen Anzahl ansässiger internationaler Unternehmen bemerkbar macht.
Von der hohen Wirtschaftskraft der Stadt profitieren vor allem auch die Städte und Gemeinden des Speckgürtels.
International führende Unternehmen aus den verschiedensten Branchen (Chemiekonzerne, Werbeagenturen, Softwareunternehmen und Call-Center. Einige der der namhaftesten Unternehmen sind/waren die Hoechst AG („Apotheke der Welt“), Nestlé und Ferrero, KPMG, McKinsey.
Frankfurt am Main ist insbesondere als internationaler Finanzstandort und Börsenplatz weltweit bekannt, so findet man Deutschlands größte Banken ( Deutsche Bank, Commerzbank, Dresdner Bank) in der Innenstadt.
Die Zeil in der Innenstadt ist die bekannteste Einkaufsstraße in Frankfurt
Frankfurt ist auch Sitz zahlreicher ausländischer Automobilkonzerne, wie Fiat und Kia, Opel und Saab in Rüsselsheim und Jaguar in Schwalbach a. Taunus, Mazda in Oberursel, Honda und Hyundai in Offenbach
Zur IT- und Telekommunikationsbranche zählen ansässsige Unternehmen wie T-Systems und Lufthansa Systems, aber auch die Deutsche Telekom AG.
Besondere Bedeutung haben die die Frankfurter Buchmesse, die Internationale Automobilausstellung, die Achema und die Ambiente Frankfurt.
Autobahnen: Die A 5 verbindet das Hattenbacher Dreieck mit Basel und die A 3 Arnheim mit Passau, die A 66, die westlich bis Wiesbaden und östlich bis Fulda führt;
Der Frankfurter Hauptbahnhof gilt einer der verkehrsreichsten Personenbahnhöfe Europas.
Der öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) in Frankfurt und der Region besteht aus dem S-Bahn-Netz, der teilweise zur U-Bahn ausgebauten Stadtbahn, der Straßenbahn, Stadtbussen sowie mehreren Vorort- und Regionalbahnen.
Frankfurt ist Sitz von zwei überregionalen Tageszeitungen (Frankfurter Allgemeine Zeitung und die Frankfurter Rundschau.
09.08.2009Rosenheim im bayerischen Voralpenland
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StichworteMünchenRosenheimWasserburg-a.InnBad-AiblingZwangsvollstreckungAmtsgerichtRVOHARO
Wertgutachter im Oberland StichworteMünchenRosenheimWasserburg-a.InnBad-AiblingZwangsvollstreckungAmtsgerichtRVOHARO
Die kreisfreie Stadt Rosenheim ist zugleich Kreisstadt des Landkreises Rosenheim in Oberbayern. Rosenheim liegt im bayerischen Alpenvorland und ist mit rund 61.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Oberbayerns; Rosenheim gilt als das wirtschaftliche Zentrum der Region im Oberland.
Die Stadt bildet den wichtigen Verkehrsknotenpunkt zwischen München, Salzburg und Innsbruck sowie dem Brenner nach Italien.
Rosenheim ist Durchgangspunkt für die Eisenbahnstrecken von München nach Salzburg bzw. nach Verona in Italien und die Eisenbahn-Transitstrecke von Salzburg nach Innsbruck.
Rosenheim besitzt aufgrund seiner Lage einen hohen Freizeitwert; beliebte Reiseziele im näheren Umkreis sind der Chiemsee, der Simssee und weitere Badeseen sowie die Berge des nördlichen Alpenrands mit den Gipfeln des Wendelstein, Hochries und der Kampenwand, die sich besonders zum Skifahren, Wandern, Mountainbiken und Gleitschirm-/Drachenfliegen eignen.
Rosenheim gliedert sich in folgende Ortsteile südlich und nördlich der Eisenbahnstrecke:
Im Süden: Westerndorf am Wasen, Pang, Aising, Aisingerwies, Heiligblut, Happing, Kastenau, Kaltwies, Kaltmühl, Endorferau, Oberwöhr
Im Norden: Langenpfunzen, Fürstätt, Erlenau, Westerndorf St. Peter, Egarten, Wehrfleck, Mitterfeld
Als Zentrum des südostbayerischen Ballungsraumes ist Rosenheim mit etwa 150.000 Einwohnern die wichtigste Einkaufsstadt.
Weltweit bekannte und in Rosenheim ansässige Unternehmen sind Gabor Shoes, die Hamberger Industriewerke (Parkettmarke HARO), Kathrein (Antennen, Elektronik), Schattdecor (Dekordruck) oder Klepper (Faltboote).
Rosenheim ist über die Autobahnen der A8 (München–Salzburg) und der A93 Rosenheim–Kufstein sowie die Bundesstraße 15 an das Straßenverkehrsnetz angebunden.
Rosenheim ist Eisenbahnknotenpunkt der Bahnstrecken München–Kufstein, München–Salzburg, Rosenheim–Mühldorf und Rosenheim–Holzkirchen berührt.
Seit Mai 2008 wird der Bahnhof unter anderem wegen der Landesgartenschau in 2010 aufwendig ausgebaut; der entstehende Tunnel wird das Stadtzentrum mit den südlichen Stadtgebieten hergestellt.
Der Regionalverkehr Oberbayern (RVO) verbindet die Gemeinden des Landkreises mit der Stadt Rosenheim und den benachbarten Landkreisen.
Ein privates Unternehmen betreibt 12 Stadtbuslinien sowie 4 Nachtverkehrslinien.
In Rosenheim bestehen 15 Schulen, darunter zehn Grund- und Hauptschulen, ein Sonderpädagogischen Förderzentrum, zwei Realschulen und drei Gymnasien: Das Finsterwalder-Gymnasium, das Ignaz-Günther-Gymnasium und das Karolinengymnasium.
Rosenheim verfügt über ein eignes Amtsgericht mit Zweigstellen Bad Aibling und Wasserburg am Inn. In diesem Amtsgerichtsbereich (Stadt und Landkreis) ist auch Michael Kiefer, MRICS - Immobilienökonom (EBS), als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständige und auch Netzwerkpartner von WertgutachterScout tätig.
Folgende Verfahren werden hier bearbeitet:
Beratungshilfe, Gerichtszahlstelle, Grundbuchamt, Hinterlegungsstelle, Insolvenzverfahren, Nachlassverfahren,Rechtsantragstelle,
Strafverfahren,Wohnungseigentumsverfahren, Zeugenbetreuungsstelle, Zivilverfahren, Zwangsversteigerung, Zwangsvollstreckung
Anschriften:
Amtsgericht Rosenheim, Bismarckstraße 1 in 83022 Rosenheim
Amtsgericht Rosenheim, Am Hofberg 5 in 83043 Bad Aibling
Amtsgericht Rosenheim, Marienplatz 7, 83512 Wasserburg am Inn
08.08.2009Das Grundstück und Begriffsdefinition
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StichworteGrundstücksverkehrBewirtschaftungskostenSchätzwertImmobilienfondsEinheitswertVersteigerung
Werte im GrundstücksverkehrStichworteGrundstücksverkehrBewirtschaftungskostenSchätzwertImmobilienfondsEinheitswertVersteigerung
Im Bereich des Immobilienwesens gibt es verschiedene Begriffe für den Wert eines Grundstücks. Dieser wird nach den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Der Grundstückswert kann deshalb nicht nur mittels einem methodisch abgeleiteten theoretischen Wertbegriff dargestellt werden, sondern muss allgemeingültig und objektiv sein.
Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB genau definiert : „ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften , der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Unter„ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen“ versteht man, dass Kaufpreise oder andere Daten erheblich von anderen abweichen. Wenn z.B. beim Käufer oder Verkäufer ein außergewöhnliches Interesse vorlag, die Vertragspartner verwandt waren oder wirtschaftliche Bindungen vorlagen, kann der entstandene Preis nicht als marktkonform bezeichnet werden. Das trifft ebenso zu bei erheblich abweichenden Erträgen, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten. Somit darf dieser Wert nicht zu Vergleichszwecken herangezogen werden. Bei der Verkehrswertermittlung soll nun versucht werden, zu einem möglichst objektiven Schätzwert zu gelangen. Schätzung soll dabei nicht als Ungenauigkeit verstanden werden. Es drückt aus, dass es sich hierbei nicht nur um eine zahlenmäßige Berechnung handelt, sondern auch um eine auf Erfahrungen basierende Darstellung. Notwendig kann die Bestimmung des Verkehrswertes werden bei Beleihung, Kauf oder Verkauf, Tausch, Erbauseinandersetzung, Zwangsversteigerung, Enteignung, zur Erfüllung der Verpflichtung offener Immobilienfonds, bei Fusionen von Unternehmen sowie für die Bilanzwertbestimmung. Des weiteren ist auch beim Abschluss einer Gebäudesachversicherung, bei der Bestellung einer Bürgschaft und zur Feststellung steuerlicher Größen der Verkehrswert herzuleiten. Zur Ermittlung dieses Wertes können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren herangezogen werden.
Der gemeine Wert spielt im Steuerrecht als „Einheitswert“ eine Rolle. Er unterscheidet sich vom Verkehrswert hinsichtlich des Stichtags der Wertermittlung und der Ermittlungsmethodik. Der BGH stellte in einer Entscheidung aus dem Jahr 1968 klar: „Wenn vom Wert eines Grundstücks die Rede ist, so ist in der Regel der gemeine Wert (Verkehrswert) gemeint. “ In der ältesten rechtlichen Darstellung im §111 ALR von 1794 wird der Nutzen, welchen die Sache einem jeden Besitzer gewähren kann “ als der gemeine Wert bezeichnet.
Aufgrund der sehr pauschalierten Annahmen und der Feststellung der Bewertung auf den 1.1.1964 , lediglich mit einem Zuschlag von 40 % an die heutigen Verhältnisse angepaßt, weist dieser Wert erhebliche Diskrepanzen zu den relativ zeit- und marktnahen Verkehrswerten auf. Dieser Einheitswert dient als Grundlage für die Besteuerung. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert des unbebauten Grundstücks von 1965 in den alten und der Wert von 1936 in den neuen Bundesländern. Der Beleihungswert wird von Banken anhand des Verkehrswertes als Grundlage für die Kreditvergabe ermittelt. Er ist nicht einheitlich festgelegt. Er gibt an, bis zu welcher Grenze die Bau- oder Kaufkosten beleihbar sind, abhängig von der Zahlungsfähigkeit des Schuldners. Jedes Geldinstitut hat eigene Regeln und Beleihungsgrundsätze. Dabei ist nur zum Teil ein Marktbezug gegeben. Dabei soll die künftige Wertentwicklung eines Objektes zur langfristigen Sicherung eines Hypothekendarlehens ermittelt werden. Zur Absicherung von Unsicherheiten, die in der künftigen Grundstückswertentwicklung begründet sind, wird das mögliche Risiko mittels Abschlägen vom Verkehrswert berücksichtigt. Der Versicherungswert hat dagegen eigene Berechnungsmethoden und richtet sich nicht nach der Wert VO %u201888 . Er dient als Basis für den Abschluss von Sachversicherungen für Gebäude. Weiterhin gibt es noch den Versteigerungswert, der beim Zwangsversteigerungsverfahren zum Einsatz kommt. Der Grundstückswert wird nach den Vorschriften des § 74 a Absatz 5 ZVG vom Vollstreckungsgericht anhand des Verkehrswertes festgesetzt. Offen bleibt die Festlegung des Zeitpunkts der Wertermittlung. Hat eine Wertveränderung stattgefunden, kann sich das negativ für die Gläubiger auswirken.
05.08.2009Chancen und Risiken der neuen ImmoWertVChancen und Risiken der neuen Regelungen in der ImmoWertV
„Die eigentlichen (unausgesprochenen) Gründe für eine Novellierung der WertV sind berufspolitischer Art, nämlich der Versuch, der von den in Deutschland auf diesem Gebiet tätigen Migranten geführten Kampagne zu begegnen, mit der dem deutschen Sachverständigen die Befähigung zu einer marktkonformen Verkehrswertermittlung abgesprochen wird.“ Zitat: Kleiber 08
Die Änderung, nach der der Bodenwert künftig nur noch und zwar ausnahmslos im Vergleichswertverfahren ermittelt werden darf, dürfte in der Umsetzung Probleme bereiten.
„ Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der Bebauung im Vergleichswertverfahren zu ermitteln.“
Nach dem bisher geltendem Recht war das Vergleichswertverfahren das Regelverfahren (§ 15 Abs. 2 sowie § 21 Abs. 2 WertV):
„ Der Bodenwert ist in der Regel im Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14) zu
ermitteln.“
Die Vorgabe des „alten“ Rechts, nach der der Bodenwert „in der Regel“ im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist, stellte bereits eine stringente Regelung dar, denn von dieser Vorgabe durfte nur in begründeten Ausnahmefällen abgewichen werden. Hält man sich an den Wortlaut der keine Ausnahmen zulassenden Verordnung, läuft die neue Regelung in der ImmoWertV auf ein klares Verbot deduktiver Verfahren mit allen möglichen Varianten hinaus:
a) Das Extraktionsverfahren (Residualwertverfahren) ist künftig unzulässig.
b) die in der Umlegungsbewertung übliche deduktive Ableitung des Einwurfs- und Zuteilungswerts ist künftig unzulässig.
c) Das bei städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen übliche Komponentenverfahren ist künftig unzulässig.
d) Die bei Fondsbewertertungen häufig praktizierte Methode, den Bodenwert mit einem prozentualen Bodenwertanteil anzusetzen, ist unzulässig:
Beispiel aus einem Fondsgutachten (Standardtext eines Fondsgutachters):
„Der Bodenwert hängt im Wesentlichen von der Lage und der baulichen Ausnutzung des Grundstücks ab und wird üblicherweise in einem Prozentsatz des Verkehrswerts ausgedrückt. Im vorliegenden Fall kann der Bodenwert mit rd. 30 % als angemessen
angenommen werden“
Nachvollziehbare Begründungen sind ab sofort für alle Sachverständigen umso wichtiger geworden.
Das Bodenrichtwertwertverfahren stellt ein Vergleichswertverfahren dar und dessen Anwendung wird mit der neuen Regelung nicht ausgeschlossen.
Die Anwendung des Bodenrichtwertverfahrens wird eingeschränkt und wird nur noch in den Fällen zulässig sein, in denen „keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen vorliegen.“
Nach der „offenen Formulierung“ des geltenden Rechts (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WertV) können zur Ermittlung des Bodenwerts „neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden.“
Beide Regelungen (alte WertV und ImmoWertV 08) sind kompliziert und könnten zu
Verunsicherungen und Problemen führen.
a) Entgegen dem geltenden Recht, nach dem Bodenrichtwerte als eine gleichwertige Methode verwendbar sind, hat die Wertermittlung durch unmittelbare Ableitung aus Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke Vorrang vor der Wertermittlung auf der Grundlage von den als Durchschnittswerte definierten Bodenrichtwerten. Dies ist darin begründet, dass der direkte Preisvergleich eine höhere Zuverlässigkeit verspricht, als ein Zurückgreifen auf die in nicht erkennbarer Weise aus Vergleichspreisen oder sonst wie abgeleiteten Bodenrichtwerte. Deshalb gilt es zunächst stets den direkten Preisvergleich zu suchen.
b) Gleichwohl kann sich eine fundierte Verkehrswertermittlung darauf beschränken, den Bodenwert auf der Grundlage von Bodenrichtwerten anzusetzen. Dies betrifft in erster Linie die Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens, wenn die bauliche Anlage eine hinreichend lange Restnutzungsdauer aufweist.
- Die Regelung führt in den genannten Fällen zu einem Mehraufwand, denn der Gutachter muss nach dem neuen Wortlaut stets Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung „abrufen“, was zudem die Gutachtenkosten erheblich erhöhen wird, wenn er die Kosten seinem Auftraggeber anlasten kann. Immer aber vorausgesetzt, dass die Gutachterausschüsse auch das benötigte Datenmaterial haben.
c) Der Vorschlag steht den Intentionen der Bundesfinanzverwaltung entgegen, Bodenrichtwerte zu einem zentralen Element der Erbschaft- und Schenkungsteuer zu machen (§ 179 BewG i.V.m. dem Entwurf der Verordnung zur Durchführung der §§ 182, 183 und 184 des Bewertungsgesetzes (Grundvermögensbewertungsverordnung – GrBewV):
Bodenwert nach § 2 Abs. 2 BewVO:
(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 des Gesetzes (BewG).
§ 179
Bewertung der unbebauten Grundstücke
Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 desBaugesetzbuchs). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln
und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Lässt sich von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach
§ 196 des Baugesetzbuchs ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.
§ 196 Abs. 1 BauGB in der vorgesehenen Fassung:
„(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Boden richtwerte). In bebauten Gebieten
sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen.
Die Bodenrichtwerte sind, soweit nichts anderes bestimmt ist, jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln.
Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Besteuerungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden
Zeitpunkt zu ermitteln."
Bodenwertermittlung
Ein Grundstück kann aus Flächen unterschiedlicher Qualitäten bestehen. Im Rahmen der Bodenwertermittlung kann dem im Wege der sog Mosaikmethode Rechnung getragen werden, d.h. die jeweiligen Teilflächen werden gesondert ermittelt.
Darüber hinaus kann ein Grundstück in Bezug auf die vorhandene bauliche Anlage derart überdimensioniert sein, dass eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist („selbständig nutzbare Teilfläche“). Bei bebauten Grundstücken kann deshalb der Bodenwert in einen- der vorhandenen Bebauung zurechenbaren Flächenanteil und - eine weitere „selbständig nutzbare Teilfläche“
sondiert werden. Handelt es sich bei der selbständig nutzbaren Teilfläche - wie bei der der vorhandenen Bebauung zurechenbaren Teilfläche um Bauland (baureifes Land), so ist nach der neuen Regelung der ImmoWertV auch in diesem Fall eine Flächensondierung bei allen Wertermittlungen vorzunehmen und
„zu berücksichtigen“.
,,(3) Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich (selbständig nutzbare Teilfläche), ist der Bodenwert der selbständig nutzbaren Teilfläche gesondert zu berücksichtigen."
Diese danach künftig generell vorzunehmende und zu berücksichtigende Bodensondierung hat indessen nur Bedeutung bei der Ermittlung des
Bodenwertverzinsungsbetrags. Bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags bleibt die selbständig nutzbare Teilfläche allerdings gerade unberücksichtigt.
Dies war bislang in eindeutiger Weise in § 16 Abs. 2 Satz 3 WertV geregelt:
„Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.“
Es bleibt die Frage offen, wie man nun selbständig nutzbare Teilflächen im Sachwertverfahren anzuwenden hat.
Liquidationswertverfahren
Die bisher eigenständig geregelte Vorschrift des Liquidationswertverfahren (§ 20 WertV) wird in die neue Vorschrift über die Bodenwertermittlung integriert.
Diese Änderung ist aus folgenden Gründen für den Sachverständigen zukünftig sehr hilfreich:
1. Die bisher geltende Regelung war im Rahmen des Ertragswertverfahrens ein nahezu separates Verfahren und der Liquidationsfall beschränkte sich umgekehrt nicht nur auf Ertragswertobjekte.
2. Vorgeschlagen wird:
„Ist alsbald mit einem Abriss der baulichen Anlagen zu rechnen, ist in der Regel der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden%u2026%u2026..“
Diese Änderung weicht die geltende Regelung auf, denn der Abzug der Freilegungskosten ist bei sofortigem Abriss sachgerecht, ansonsten in einer über den Liquidationszeitraum diskontierten Höhe.
Sachverständig erwogene Abweichungen von der „Regel“ sind zulässig. Dies ist im Hinblick auf die mögliche aufgeschobene, also zeitversetzte, Liquidation optimal.
3. Die geltende Regelung über „aufgeschobene“ Liquidation des § 20 Abs. 2 WertV in den Fällen, in denen das Grundstück „alsbald nicht freigelegt werden kann“ (§ 20 Abs. 2 WertV) kann aufgegeben werden, denn die Ertragswertermittlung wird für diesen Fall materiell nicht anders geregelt, als die sonst übliche Ertragswertermittlung. Die geltende Regelung sieht nämlich für diesen Fall lediglich die Anwendung des eingleisigen Ertragswertverfahrens statt des sonst üblichen zweigleisigen Ertragswertverfahrens vor:
Keine Nachfolgeregelung hat dabei die besondere Maßgabe des geltenden § 20 Abs. 2 WertV gefunden, dass bei Anwendung des Ertragswertverfahrens im Falle einer aufgeschobenen Liquidation der Bodenwert um die Freilegungskosten zu vermindern ist. Diesbezüglich ließen sich die Vorschriften des Ertragswertverfahrens „nachbessern“, denn die Freilegungskosten sind bei kurzer Restnutzungsdauer vom Bodenwert in Abzug zu bringen unabhängig davon, ob das zweigleisige (umfassende) Ertragswertverfahren oder das eingeleisige (vereinfachte) Ertragswertverfahren
zur Anwendung kommt:
4. Die schon seit jeher fragwürdige „Berlin-Regelung“ des § 20 Abs. 3 WertV über die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei „längerfristig nicht freilegbaren Gebäuden“, die eine im Ergebnis bedeutungslosen „Bodenwertdämpfung“ vorsieht, wird aufgegeben. Hierzu heißt es im Bericht des Sachverständigengremiums lt.Kleiber:
„Das Gremium sieht für die Fallgestaltungen in § 20 Abs. 2 und 3 WertV keinen
eigenständigen Anwendungsbereich, während der Regelungsgehalt des § 20 Abs.1
(Liquidationsverfahren) in die vorgeschlagene Vorschrift zur Bodenwertermittlung
überführt werden sollte.
5. Als Anwendungsfälle des Liquidationswertverfahrens hebt die Neuregelung die Fälle hervor, in denen „von einer alsbaldigen Freilegung ... ausgegangen werden“ kann, nämlich wenn
„1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind,
2. der abgezinste Bodenwert (bei Anwendung des vereinfachten eingleisigen Ertragswertverfahrens) ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren ermittelten Ertragswert übersteigt oder
3. (bei Anwendung des zweigleisigen umfassenden Ertragswertverfahrens) der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den Reinertrag übersteigt.“
Die mit der Neuregelung vorgegebene Nichtberücksichtigung der Freilegungskosten betrifft, wie im geltenden Recht (§ 20 Abs. 1 Satz 1 WertV), lediglich das „Rechenkalkül“, mit dem die Voraussetzungen für die Anwendung des Liquidationswertverfahrens geprüft werden und nicht die Liquidationswertermittlung selbst.
Im Übrigen bleiben die Voraussetzungen für die Anwendung des Liquidationswertverfahrens, wie im geltenden Recht unvollständig geregelt, d.h. die Vorschrift ist nicht abschließend. Unerwähnt bleibt z.B. der Fall, in denen die Instandsetzungskosten den Wert des instand gesetzten Gebäudes oder der baulichen Anlagen wesentlich übersteigt.
Ertragswertverfahren
Die vorher geltende WertV beschränkte sich darauf, als (umfassendes) Standardverfahren das Ertragswertverfahren in der Variante des „zweigleisigen Ertragswertverfahrens“ zu regeln, ohne dass andere Varianten ausgeschlossen sind.
Gleichwohl waren seit jeher andere jedem Sachverständigen bekannte Varianten zulässig und wurden auch praktiziert.
a) Die für den Liquidationsfall bislang in § 20 Abs. 2 WertV vorgegebene (so. eingleisige) Rechentechnik des Ertragswertverfahrens wird als „allgemeines Ertragswertverfahren“ in die allgemeinen Vorschriften der Ertragswertermittlung überführt.
- Bei dem eingleisigen Verfahren handelt es sich um eine mit dem zweigleisigen Verfahren mathematisch identische Form des Ertragswertverfahrens und seit bislang als die für den Liquidationsfall vorgegebene Rechentechnik in § 20 Abs. 2 WertV geregelt war.
Nun wurde das vereinfachte Ertragswertverfahren, das bislang nur in den Wertermittlungsrichtlinien 2006 Erwähnung gefunden hat, in die ImmoWertV zusätzlich aufgenommen.
b) Die als „Phasenmodell“ bezeichnende Variante des Ertragswertverfahren ist nun ebenfalls in die neue ImmoWertV aufgenommen werden, bei der die Erträge jahrgangsweise partiell diskontiert und aufsummiert werden.
Das Verfahren wird als „Discounted-Cash-Flow-Verfahren“ bezeichnet, weil es der „Normierung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF -Verfahren) für Zwecke der Verkehrswertermittlung“ sehr nahe kommt.
Das eigentliche Wesen des „Discounted-Cash-Flow-Verfahrens“ besteht insbesondere
- im Ansatz künftiger Erträge durch Prognosen und
- im Ansatz eines kapitalmarktorientierten Zinssatzes
Damit sind alle drei Verfahren
a) Allgemeines Ertragswertverfahren (eingleisiges Ertragswertverfahren),
b) Erweitertes Ertragswertverfahren (zweigleisiges Ertragswertverfahren) und
c) Gesplittetes Ertragswertverfahren (Partielle Diskontierung)
materiell ein und dasselbe Verfahren mit formell unterschiedlichen Rechentechniken.
Die Neuregelung läuft damit auf die Regelung ein- und desselben Ertragswertverfahrens in insgesamt drei Rechenvarianten hinaus.
Die vorgeschlagenen Regelungen müssen zu exakt demselben Ergebnis führen und stellen im Kern ein und dasselbe Ertragswertverfahren mit unterschiedlichen „Rechentechniken“ aber auch gleichzeitig unterschiedlichen Vor- und Nachteilen dar:
a) Das (klassische) zweigleisige Ertragswertverfahren hat generell den Vorteil, dass der Sachverständige aus dem Verhältnis „Reinertrag zum Bodenwertverzinsung“ stets wertvolle Hinweise zur Beschaffenheit der Grundstücksnutzung erhält, denn wenn der Bodenwertverzinsungsbetrag nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Reinertrag steht, tut er gut daran, seine Daten zu überprüfen und die Grundstücksnutzung zu analysieren.
b) Das (klassische) zweigleisige Ertragswertverfahren wird weiterhin unabkömmlich sein, wenn es um die Ermittlung allein des Gebäudewertanteils geht, z.B. bei Verkehrswertermittlungen nach dem Vermögensrecht oder bei Erbbaurechten sowie in Sanierungs- oder in Umlegungsgebieten.
c) Das vereinfachte (eingleisige) Ertragswertverfahren hat den Vorteil, dass bei kurzer
Restnutzungsdauer auf eine Bodenwertermittlung verzichtet werden kann.
d) Das gesplittete Ertragswertverfahren hat den Vorteil, dass die temporären Abweichungen der Mieterträge jährlich ausgeworfen werden statt sie blockweise auf den vorläufigen Ertragswert „aufzusatteln“.
Alle Verfahrensvarianten werden heute bereits praktiziert und stellen WertV konforme
Ertragswertverfahren dar, denn die WertV regelt die Wertermittlung ohnehin nur in ihren Grundzügen.
Mit der Neuregelung wird das aus Literatur und Praxis bekannte gesplittete Ertragswertverfahren endlich aufgegriffen und sogar in Kombination mit der bekannten „Restwertmethode“, bei der nur die Erträge einer Phase von etwa 10 Jahren („Betrachtungszeitraum“) diskontiert und aufsummiert werden, so dass es sich bei dem Restwert um einen zu ermittelnden Grundstückswert
(einschließlich der dann um 10 Jahre älteren Bebauung) handelt.
Er ist am sichersten im Wege des ein- oder zweigleisigen Ertragswertverfahrens zu ermitteln und abzuzinsen bzw. mit der Vervielfältigerdifferenz zu kapitalisieren.
Bei langer Restnutzungsdauer kann dabei wiederum auf die Berücksichtigung des diskontierten Bodenwert verzichtet werden, denn dieser geht gegen Null.
„Das gesplittete Phasenmodell kommt insbesondere bei jährlich alternierenden Ertragsflüssen in Betracht, wobei diesem Umstand auch bei Anwendung der allgemeinen Varianten des Ertragswertverfahrens Rechnung getragen werden kann, insbesondere durch
- Auf und Abschichtung oder
- durch die Anwendung der Vervielfältigerdifferenzenmethode (§ 19 WertV).
01.08.2009Berlin
Geschrieben von
StichworteDueDilligenceFlughafenBerlinWertgutachterBundeshauptstadtBauzustandsberichtWiedervereinigung
Wertgutachten Berlin oder „Wertgutachter gesucht“ in der WeltstadtBerlinStichworteDueDilligenceFlughafenBerlinWertgutachterBundeshauptstadtBauzustandsberichtWiedervereinigung
Berlin ist Seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990, Bundeshauptstadt und Regierungssitz Deutschlands zugleich, aber auch als Stadtstaat bildet Berlin ein eigenständiges Land.
Berlin, als Zentrum der Metropolregion Berlin/Brandenburg, hat ca. 3,4 Millionen Einwohner.
Die Metropole ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und eine der meistbesuchten Städte Europas.
Berlin teilt sich in 12 Bezirke auf.
Charlottenburg-Wilmersdorf
Friedrichshain-Kreuzberg
Lichtenberg
Marzahn-Hellersdorf
Mitte
Neukölln
Pankow
Reinickendorf
Spandau
Steglitz-Zehlendorf
Tempelhof-Schöneberg
Treptow-Köpenick
Im Bezirk Neukölln ist auch das Architekturbüro Visé ansässig, das Wertgutachten für Immobilien im Großraum Berlin erstellt. Wertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke, Due Dilligence (techn.), Bauzustandsberichte, Ankaufsberatung gehören zu ihren Leistungen in der Wertermittlung.
Zum Ortsteil Neukölln gehören die Ortslagen Rixdorf und Böhmisch Rixdorf; zu den bekannten Stadtquartieren gehören die Rollbergsiedlung, der Reuterkiez, die High-Deck-Siedlung und das Gebiet der Schillerpromenade.
Der öffentliche Verkehr wird erschlossen durch die U-Bahnlinien U7 U zwischen Rudow und dem Rathaus Spandau, der U8 zwischen Hermannstr. und Wittenau, ferner verbinden die
S-Bahnlinien S41 S und S 42 S Südkreuz mit Gesundbrunnen , die S45 die Hermannstraße - S Flughafen Berlin-Schönefeld, die S46 S Westend mit Königs Wusterhausen und die S 47 S Spindlersfeld mit S Südkreuz.
MetroBuslinien der M29 U verkehren zwischen Hermannplatz - Grunewald, Roseneck,
M41 zwischen Sonnenallee/Baumschulenstraße und S U Hauptbahnhof via Tiergartentunnel, M44 zwischen Buckow-Süd, Stuthirtenweg und S U Hermannstr.
Flughafenstraße – mit dem Flughafenkiez, Hermannstraße, Karl-Marx-Straße, Schillerpromenade, Sonnenallee sind als wichtigste Straßen von Neukölln zu nennen.
Wer Neukölln besucht, sollte sich die wichtigsten Sehenswürdigkeiten nicht entgehen lassen, wozu unter anderem die Alte Post, das Amtsgericht Neukölln die Bethlehemskirche, die Geyer-Werke, die Rixdorfer Schmiede, der Körnerpark und das Rathaus Neukölln dazugehören.
13.01.2009Wertermittlungsverfahren
Geschrieben von
StichworteWertermittlungGrundstuecksmarktWertVWertRBauGrundbuchBeleihungswertEinheitswertSachwert
VerfahrenStichworteWertermittlungGrundstuecksmarktWertVWertRBauGrundbuchBeleihungswertEinheitswertSachwert
Die Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten sind in vielen Jahrzehnten verschiedenste Verfahren und Methoden entwickelt worden. Diese wurden zur Taxierung von Grundstückswerten benötigt, um die Entwicklung am Markt darstellen zu können. Im Wandel der Zeit wurden die Verfahren und Methoden verfeinert und den wirtschaftlichen / öffentlich- rechtlichen Einflüssen auf die Grundstückswerte angepasst. Es entstanden eigenständige Grundstücksmärkte, die zu unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren führten. Durch die Internationalisierung des Grundstücksverkehrs, dem Zusammenwachsen der Märkte und der Bildung von wirtschaftlichen Einheiten (z.B. Europäischen Union) wurde es notwendig, regionale Wertermittlungsverfahren zu internationalisieren oder zu harmonisieren. Übersicht zu den Wertermittlungsverfahren Es gibt grundsätzlich keinen absolut richtigen Grundstückswert im Rahmen einer Marktwirtschaft; alle bekannten Verfahren und Methoden versuchen modellhaft die Geschehnisse der Preisbildung am Grundstücksmarkt nachzuvollziehen. Die erzielten Ergebnisse spiegeln regelmäßig nur näherungsweise einen marktgerechten Grundstückswert wider. Die Ergebnisse der Verfahren und Methoden sind immer den Geschehnissen auf dem Grundstücksmarkt anzupassen; die verschiedenen Parameter und Einflussgrößen der Bewertungsmethoden sind regelmäßig zu kontrollieren und/oder mit der realen Wertbildung auf dem Grundstücksmarkt abzustimmen und gegenenfalls zu korrigieren. Objektivität ist hierbei oberstes Gebot. Es hat sich gezeigt, dass es nahezu unmöglich ist, Veränderungen des Marktes mit mathematischen Modellen darzustellen. Einfache Marktmodelle reichen für die individuelle Wertermittlung nicht aus Die Modelle der Wertermittlungsverfahren dienen in der Praxis zur Ermittlung des Verkehrswertes; hierzu ist ein Sachverstand sowohl in in technischer und wirtschaftlicher als auch juristischer Hinsicht erforderlich. Die Entwicklung der Verfahrensmethodik in Deutschland über Jahrzehnte ist das Ergebnis der in der WertV niedergelegten Bewertungsmethoden. In den anderen EU-Staaten beruht die rechtliche Norm der Wertermittlungsverfahren auf den Erfahrungswerten von Fachleuten in der Immobilienwirtschaft und der Immobilienbewertung. In Deutschland ist die Wertermittlung von Grundstücken in der Wertermittlungsverordnung (WertV) rechtlich normiert. In der WertV sind drei Wertermittlungsverfahren definiert: Die wichtigsten Bewertungsmethoden: -Sachwertermittlung: §§ 21 - 25 WertV -Ertragswertermittlung: §§ 15 - 20 WertV
-Vergleichswertverfahren: §§ 13 u. 14 WertV
Immobilienwertgutachten werden aus juristischen, steuerrechtlichen und wirtschaftlichen Anlässen erstellt und erfordern je nach Anlass unterschiedliche Bewertungsmethoden. Ermittelt werden: Verkehrswerte, Beleihungs-, Bilanz-, Einheits-, Entschädigungs- und Versicherungswerte. Rechtlich verpflichtet zur Anwendung dieser Verfahren sind alle Behörden, Gerichte, Institutionen und Sachverständige, die im Anwendungsbereich des BauGB, der WertV und WertR Wertermittlungen durchzuführen haben.
08.01.2009Erbschaftsssteuerreform
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StichworteErbschaftsssteuerreformFreibeträgeEhepartnerGeschwisterFimenerbenNeffenNichtenVerkehrswert
Werte Kollegen, bitte um Ihre Meinung zur Erbschaftssteuerreform 2008/2009. Hier ein Auszug der derzeitigen Vorgaben: Können selbst genutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen künftig steuerfrei vererbt werden?Ja, aber nur an den Ehepartner oder die eigenen Kinder. Der Erbe muss zudem selbst in die Immobilie einziehen und dort zehn Jahre lang wohnen. Für Kinder gilt die zusätzliche Bedingung, dass nur bei weniger als 200 Quadratmetern keine Erbschaftsteuer fällig wird. Jeder weitere Quadratmeter muss anteilig versteuert werden. Zuzüglich kann jeder Ehegatte einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro geltend machen, für Kinder sind es 400.000 Euro. Wer kommt beim Erben besser weg und wer schlechter? Für Ehepartner, Kinder und Enkel gelten deutlich höhere Freibeträge. Witwen und Witwer können künftig 500.000 Euro steuerfrei erben, bisher waren es nur 300.000 Euro. Für Kinder klettert der Freibetrag von 205.000 auf 400.000 Euro, für Enkel von 50.000 auf 200.000 Euro. Eingetragene Lebenspartner bekommen ebenfalls einen Freibetrag von 500.000 Euro, also genauso viel wie Ehepartner. Allerdings bleiben sie in einer ungünstigeren Steuerklasse als Ehepartner. Auf Geschwister, Neffen, Nichten oder Freunde kommen hingegen stärkere Belastungen zu. Zu beachten ist zudem, dass im Gegenzug zu den höheren Freibeträgen Immobilienvermögen künftig zum Marktwert berücksichtigt wird – bisher waren es nur 30 bis 40 Prozent des tatsächlichen Werts. Dies hatte das Bundesverfassungsgericht in einem Grundsatzurteil gefordert. Damit wird für hohe und höchste Vermögen mehr Erbschaftsteuer fällig.StichworteErbschaftsssteuerreformFreibeträgeEhepartnerGeschwisterFimenerbenNeffenNichtenVerkehrswert
Welche Regelung gilt für Erben von Familienbetrieben?
Für Firmenerben gilt die Vorgabe, dass sie sich im vorhinein unwiderruflich für eine Erbschaftsteuer-Variante entscheiden müssen. Entweder erhalten sie den Betrieb über zehn Jahre bei konstanter Lohnsumme (1000 Prozent über zehn Jahre) und kommen steuerfrei davon. Oder sie führen die Firma sieben Jahre fort und zahlen anschließend 15 Prozent Steuern auf das Betriebsvermögen - wenn die Lohnsumme über sieben Jahre gerechnet 650 Prozent beträgt. Entscheidend für die Lohnsummenberechnung ist der Durchschnitt der letzten fünf Jahre vor dem Erbfall. Angewendet wird sie nur für Familienbetriebe mit mehr als zehn Beschäftigten. Wird der Betrieb vor Ablauf der Frist aufgegeben, wird die Steuer anteilig fällig, es gilt also ein „Abschmelzmodell“. Beispiel: Gibt der Erbe den Betrieb schon nach einem Jahr auf statt nach zehn Jahren, gilt die Steuerbefreiung nur für ein Zehntel des Betriebsvermögens. Wie hoch ist das Aufkommen und wem steht es zu?Pro Jahr vererben oder verschenken die Deutschen die gigantische Summe von 130 Milliarden Euro. Wegen hoher Freibeträge wird aber nur gut ein Zehntel besteuert. Die Einnahmen betragen dieses Jahr vermutlich mehr als 4,5 Milliarden Euro und fließen komplett an die 16 Bundesländer. Das Aufkommen wird nach Schätzung des Bundesfinanzministeriums auch in den kommenden Jahren zwischen vier und fünf Milliarden Euro pendeln. Davon werden Firmenerben wahrscheinlich wie bisher 450 bis 500 Millionen Euro aufbringen, der Rest entspringt privaten Erbfällen. Wie steht Deutschland im internationalen Vergleich da? Wer sind die Gewinner der geplanten Erbschaftsteuerreform? Die eigentlichen Gewinner der Reform sind die nahen Verwandten. Für Ehepartner, Kinder und Enkel werden die Freibeträge erhöht. Ehepartner können künftig ein Vermögen im Wert von 500 000 Euro erben, ohne auch nur einen Cent an Erbschaftsteuer zahlen zu müssen. Bislang belief sich der Freibetrag auf 307 000 Euro. "Gewinner sind auch eingetragene Lebensgemeinschaften", sagt Claus-Henrik Horn, Rechtsanwalt im Düsseldorfer Büro der Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek. Sie erhalten künftig den gleichen Freibetrag wie Ehepartner. Bisher lag dieser bei gerade einmal 5200 Euro. Erbende Kinder müssen nach geplantem neuen Recht erst ab einem Vermögen von 400 000 Euro Erbschaftsteuer zahlen, Enkelkinder ab einem Betrag von 200 000 Euro. Dazu gibt es wie bisher einen Freibetrag im Wert von 40 000 Euro für Hausrat und einen Freibetrag von 12 000 Euro für Gegenstände. Die Steuersätze für nahe Verwandte werden entgegen früheren Diskussionen jedoch beibehalten und nicht abgesenkt.
Wer sind die Verlierer?
Entfernte Verwandte wie Geschwister, Nichten und Neffen müssen künftig einen größeren Teil ihres Erbes an den Fiskus abtreten - insbesondere wenn sie Immobilien erben. Auch wer das Haus oder die Wohnung des Lebenspartners erbt, wird künftig einen größeren Teil des Erbes an den Fiskus abtreten müssen. Dies liegt daran, dass Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen künftig mit 100 Prozent ihres Verkehrswertes bewertet werden. Quelle: Stand aus http://www.focus.de/finanzen/steuern/erbschaftsteuer http://www.focus.de/finanzen/steuern/erbschaftsteuer/tid-7928/neuer-steuertarif_aid_138536.html
05.01.2009Fragen und Antworten in der WertermittlungProblemstellung: Steinkohleabbau bis 1966
Grundstück, bebaut mit einer Lagerhalle (Alter ca. 80 J.) über ehemaligen verfüllten Hauptschacht
Dienstbarkeit: eon-Hochspannung geht über das Grundstück, aber auch über das Gebäude. Kontaminierter Boden; der Nachbar hat eine Kostenrechnung vorzuweisen über die Tiefe bzw. den erforderlichen Bodenaustausch (in m³).
Kaufvertrag von 1973 vorhanden.
Fragen: Inwieweit wirkt sich ein sog. Bergschadensverzicht aus ??
Inwieweit wirkt sich die Dienstbarkeit aus, hat jemand Vorschläge hinsichtlich der Wertminderung in % ? (merkantiler Minderwert)
Vorschlag für die Entsorgungskosten und Kostengruppen ?
Danke für Ihre Anregungen !! Gruß Tom
02.01.2009WegerechtDas Wegerecht ist im Zusammenhang mit nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen leider zu oft inhaltlich nicht genau fixiert ist. Die Regelungen des BGB sind zu allgemein gehalten und bedürfen oft der Auslegung. In der Regel heißt es, dass dem herrschenden Grundstück das Recht zum Gehen und Fahren über das dienende Grundstück zu gewähren ist. Nachbarliche Streitigkeiten nehmen in diesem Zusammenhang zu, gerade dann, wenn der Nachbar uneinsichtig ist und sich nicht an die gemeinsamen Ausübungsregelungen hält; dies gilt besonders dann, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstück (zu dessen Gunsten das Wegerecht besteht), nicht versteht, dass die Zufahrt / Straße, die er über das benachbarte Grundstück benutzt, nicht in seinem Eigentum steht und das Wegerecht schonend auszuüben hat. Es reicht oft schon aus, dass das Fahrtrecht verlegt werden muss (Bauvorhaben). Dieses Recht steht dem Grundstückseigentümer des dienenden Grundstücks (vgl. hierzu § 1023 BGB) zu, wenn für den Berechtigten die Ausübung des Fahrrechtes ebenso geeignet ist. Meist führen aufgestaute latente Streitigkeiten dann zu nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen; oft sind auch die Rechthaberei, Geltungssucht und Neid von Menschen die Ursache. So ist mir ein Fall bekannt, wo der Nachbar als Nutzungsberechtigter des Wegerechts auf die Abtretung einer angrenzenden Stellplatzfläche bestand, da er sonst den Bauplan für das nachbarliche Bauvorhaben nicht unterschreiben würde. Dieser Stellplatz sollte aber seiner Meinung nach großzügiger ausfallen, als ihm vom Eigentümer des dienenden Grundstücks zugestanden wurde. Zu diesem Zweck wurde bei Erstellung des Stellplatzes der Grenzstein eigenmächtig versetzt (siehe hierzu § 274 Abs. 3 StGB), was erst nach Erstellung des Stellplatzes bei der Vermessung herauskam. Das nachbarschaftliche Verhältnis war somit dahin, was mangels einer ordentlichen Regelung zu einer nicht schonenden Ausübung des Fahrrechtes durch die Nutzungsberechtigten und dessen Besucher führte. Die letztendlich angebrachten Fahrbahnschwellen waren dem nachbarschaftlichen Verhältnis in der Folge ebenfalls nicht zuträglich.
29.12.2008Erbbaurecht und erbaurechtsbelastete Grundstücke
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StichworteErbbaurechtErbaurechtsverordnungErbbauVOBGBLaufzeitErbbauzinsWertsicherungHeimfall
Das Erbbaurecht und das erbbaurechtbelastete Grundstück im Wertgutachten Grundsätze Erbbaurechtsgrundstück: Im Folgenden werden diese Rechte bzw. diese Belastungen kurz erläutert: Das Erbbaurecht ist in der Erbaurechtsverordnung ( ErbbauVO ) geregelt. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche (dingliche) Recht, auf oder unter der Oberfläche auf des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es ist ein „grundstücksgleiches“ Recht und wird daher wie ein Grundstück behandelt. In der Vergangenheit haben steigende Baulandpreise vielen Bau- und Kaufwilligen verwehrt, Wohneigentum zu haben. So hielt das Erbbaurecht als Instrumentarium zur Förderung des Erwerbs von Wohnungseigentum um die Jahrhundertwende Einzug ins BGB. Die BGB-Vorschriften wurden später durch die Erbbaurechtsverordnung von 1919 ersetzt, auf deren Grundlage heute die meisten Erbbauverträge beruhen. Klassische Erbbaurechtsgeber aus dem sozialen Aspekt: Kirchen und Gemeinden. Vorteil: Der Erbauberechtigte braucht kein Grundstück erwerben, statt dessen entrichtet er einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Nachteil: Der Erbauberechtigte partizipiert nicht am steigenden Bodenwert; dieser Wertzuwachs des Grundstücks verbleibt beim Eigentümer. Das Erbbaurecht wird im Allgemeinen auf die Dauer von 99 Jahren begründet (andere Laufzeiten sind denkbar). Die Erbbaurechtsverordnung enthält keine Regelung zur Befristung des Erbbaurechts, so dass auch ein Erbbaurecht auf ewiger Dauer denkbar ist. Diese meist ungewöhnlich langen Laufzeiten machen es erforderlich, den Erbbauzins durch eine „sogenannte Wertsicherungsklausel“ im Erbbaurechtsvertrag variabel zu gestalten. Wenn die Wertsicherungsklausel dingliche Wirkung entfalten soll, muss sie nach Zeit und Wertmaßstab bestimmbar sein. Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, darf der Erbbauzins nur alle drei Jahre angepasst werden, und zwar nur im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Grundsätzliche Vorhgehenseweise: 1. Feststellung der nach der Anpassungsvereinbarung zulässigen Erhöhung 2. Prüfung der Erhöhung anhand §§ 3, 9a I 2 ErbbauVO: Hierfür ist eine Beurteilung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse nach objektiven Massstäben erforderlich; sie richtet sich nach dem Durchschnittswert der Steigerung von Lebenshaltungskosten und Einkommensverhältnissen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist entweder der Vertragsschluß über die Anpassungsvereinbarung oder die von Anfang an enthaltene Anpassungsvereinbarung im Erbbaurechtsvertrag, der Zeitpunkt des Vertragsschlusses über das Erbbaurecht, oder bei grundlegender Änderung der Anpassungsvereinbarung der Änderungszeitpunkt, oder wenn der Erbbauzins auf eine neue Basis gestellt wird und dabei die Anpassungsklausel nur geringfügig oder gar nicht geändert wird. Der Anspruch auf Erbbauzinserhöhung kann frühestens drei Jahre seit Vertragsabschluß bzw. nach Ablauf von drei Jahren seit der letzten Erbbauzinserhöhung geltend gemacht werden. Das Erbbaurecht entsteht durch Anlage eines besonderen Grundbuchblattes (Erbbaugrundbuch). Im Grundbuch des Eigentümers kann es nur an erster Rangstelle in Abteilung II unwiderruflich eingetragen werden. In Abteilung II des Erbbaugrundbuchs wird der Erbbauzins durch eine sog. Reallast abgesichert. In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Im Erbbaurechtsvertrag wird geregelt, in welchen Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Erbbaurechts der Erbbauberechtigte erhält. Entschädigungszahlung bei Beendigung des Erbbaurechts kann der Erbbaurechtsgeber dadurch abwenden, dass er das Erbbaurecht verlängert. Erbbaurechte untergliedern sich, abgesehen vom Normalfall, wie folgt: Das Eigentümererbbaurecht: Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht, das für den Grundstückseigentümer selbst bestellt wird, insbesondere wenn dieser auf seinem Grundstück eine bauliche Anlage mit dem Ziel errichten möchte, die bauliche Anlage wegen des Erbbaurechts zu veräußern. Für den Eigentümer hat die Bestellung eines Eigentümerbaurechts den Vorteil, dass das Erbbaurecht als Sicherungsmittel für die Finanzierung des Vorhabens eingesetzt und mit den entsprechenden Belastungen auf den Erwerber übertragen werden kann. Das Gesamterbbaurecht: Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht, das für den Grundstückseigentümer selbst bestellt wird, wobei das Eigentum verschiedenen Eigentümer zustehen kann. Nach § 6 a GBO ist hierfür Vorausetzung, das die betroffenen Grundstücke im Bezirk desselben Grundbuchamts bzw. Vermessungsamts liegen und unmittelbar aneinander grenzen. Das Nachbarerbbaurecht: Es handelt sich hierbei um mehrere selbständige Erbbaurechte an benachbarten Grundstücken zwecks Errichtung eines Gebäudes. Als subjektiv-dingliches Recht für das Nachbarerbbaurecht in den in § 39 Sachenrechtbereinigungsgesetz (SachRBerG) genannten Fällen zulässig. Das Untererbbaurecht (§ 6 a GBO): Es handelt sich hierbei um ein Erbbaurecht an einem anderen Erbbaurecht, dem sog. Obererbbaurecht. Belastungsgegenstand des Untererbbaurechts ist mithin das Obererbbaurecht. Innerhalb der Grenzen, die sich aus dem Obererbbaurecht ergeben, ermöglicht es dem Untererbbaurechtsnehmer die bauliche Nutzung des durch das Obererbbaurechts belasteten Grundstücks. Das Wohnungs- und Teilerbbaurecht: Es handelt sich hierbei um eine Bruchteilsberechtigung am Erbbaurecht nach § 30 WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung (Wohnungserbbaurecht) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teilerbbaurecht). Im Unterschied zum Wohnungs- oder Teileigentum tritt an die Stelle des Miteigentumsanteils am Gründstück der Mitberechtigungsanteil am Erbbaurecht. Das Erbbaurecht und das erbbaurechtsbelastete Grundstück sind selbstständige Gegenstände der Wertermittlung. Im Wertgutachten sind für die Bemessung des Verkehrswerts eines Erbbaurechts und des Verkehrswerts des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks - zunächst der Bodenwert ohne Berücksichtigung der Belastung mit dem Erbbaurecht - und ggfs. zusätzlich der Verkehrswertanteil der Gebäude, der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen zu ermitteln. Der Verkehrswert des Erbbaurechts und der Verkehrswert des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks sind unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln, hier gilt es insbesondere - die Höhe des Erbbauzinses, - die Dauer des Erbbaurechts, - die Höhe der Entschädigung nach Zeitablauf, - sowie sonstige den Wert beeinflussender Umstände zu ermitteln. Die Anpassungsklausel beim Wohnungsbau ist im Allgemeinen begrenzt auf die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und schließt die Berücksichtigung von Änderungen der Bodenwertverhältnisse in der Regel aus (vgl. § 9a Erbbaurechtsverordnung – ErbbauVO, § 2 PaPkG, § 46 SachRBerG). „Bodenwertanteil des Erbbaurechts“ im Sinne dieser Richtlinien ist der sich ohne Berücksichtigung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen ergebende Wertanteil des Erbbaurechts. a. Kein Bodenwertanteil ergibt sich in der Regel: Wenn der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte oder durch eine Anpassungsklausel in gesetzlich zulässiger Weise anpassbare Erbbauzins der nachhaltig marktgerechten Verzinsung des Bodenwerts entspricht, ergibt sich in der Regel kein Bodenwertanteil des Erbbaurechts. b. Ein Bodenwertanteil ergibt sich, wenn der Erbbauzins unter der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks liegt, wird ein Bodenwertanteil des Erbbaurechts und eine Wertminderung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks gegenüber einem unbelasteten Grundstück begründet. Neben den sich aus der Höhe des Erbbauzinses ergebenden Vor- oder Nachteilen sind die sich aus dem Erbbauvertrag ergebenden sonstigen Einwirkungen, insbesondere Bindungen des Erbbauberechtigten bei einer Veräußerung oder Beleihung des Erbbaurechts sowie bei einer wesentlichen Veränderung der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen von Einfluss. Vorgehensweise im Wertgutachten: Der Bodenwert des Erbbaurechts bzw. der Wert des belasteten Grundstücks kann entweder direkt aus Marktuntersuchungen (Vergleichswertverfahren) abgeleitet oder mit Hilfe finanzmathematischer Methoden ermittelt werden. Bei der Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts ist die Differenz maßgeblich, - die sich zwischen dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins und dem am Stichtag angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwertgrundstücks ohne die Belastung eines Erbbaurecht ergibt. Maßgeblich für den Zinssatz ist Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhausgrundstück, Mietwohngrundstück) und/oder die Lage auf dem Grundstücksmarkt. Die Differenz wird mit Hilfe des Vervielfältigers (Rentenbarwertfaktor) auf die Restlaufzeit des Erbbauvertrages kapitalisiert und mit einem Wertfaktor zu multipliziert. Dieser Wertfaktor liegt regelmäßig zwischen 0,3 und 0,8; in Einzelfällen bis 0,9, bei Verträgen ohne Anpassungsklausel im Durchschnitt bei 0,5; in Großstädten, wie z.B. München, sind Auskünfte/Empfehlungen des Gutachterausschusses einzuholen und der jeweilige Marktberichte einzusehen, da hier bekanntermaßen Abweichungen möglich sein können. Der Wertfaktor ist um so größer, je geringer die Einschränkungen für den Erbbauberechtigten sind, er ist um so kleiner, je größer sie sind. Erbbaurecht an bebauten Grundstücken Hat der Erbbauberechtigte aufgrund des Erbbaurechts das Grundstück bebaut, so wird neben dem ermittelten Bodenwert des Erbbaurechts der Wert der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen mit berücksichtigt. Hier gilt es folgendes zu beachten: - übersteigt die Restnutzungsdauer der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen - die Restlaufzeit des Erbbaurechtes und - sind diese nicht zu entschädigen so wird der verbleibende Wert zum Zeitpunkt der Beendigung des Erbbaurechts der Gebäude, Außenanlagen und besonderen Betriebseinrichtungen (die dann entsprechend älter sind) nach den allgemeinen Wertverhältnissen des Wertermittlungsstichtages ermittelt und auf diesen Zeitpunkt abgezinst. Der abgezinste Wert wirkt auf den Wert des Erbbaurechts wertmindernd und im Hinblick auf den Wert des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks werterhöhend. StichworteErbbaurechtErbaurechtsverordnungErbbauVOBGBLaufzeitErbbauzinsWertsicherungHeimfall
20.12.2008Urteile zu Schimmel in der Wohnung - Lüftungsverhalten
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StichworteSchimmelpilzLüftungsverhaltenBefallSchimmelfleckenMietsacheLüftungsmaßnahmeFeuchtigkeit
Berücksichtigung im Wertgutachten - Schimmelpilzgutachten Der Vermieter genügt seiner Informationspflicht nicht, wenn er den Mieter nach dem Einbau neuer Fenster nicht zur Änderung seines Lüftungsverhaltens aufgefordert hat. Den Vermieter trifft ein Mitverschulden von 50 % an der Schimmelbildung (LG Berlin 65 S 94/99, GE 2000, 124). Kommt es nach dem Einbau von Isolierglasfenster zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung auf Grund des veränderten Raumklimas, muss der Vermieter den Mieter über die notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahmen aufgeklärt und informiert haben, da ansonsten er selbst und nicht der Mieter verantwortlich ist (LG Gießen 1 S 63/00 ZMR 200, 537). Ist der Mieter für den erheblichen Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume nicht verantwortlich, ist er zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung berechtigt (AG Köln 206 C 29/00 WM 2003, 55). Feuchte Wände und Schimmelflecken gelten als Mängel der Mietsache, da sie das Wohlbefinden des Mieters beeinträchtigen und gesundheitsschädlich sind (OLG Zelle 2 UH 1/84 WM 85, 9). Der Mieter darf die Miete nicht mindern, wenn Feuchtigkeitsschäden durch zu geringes Heizen und Lüften drohen und er für den Mangel verantwortlich ist. Allerdings stellte das Gericht fest, dass für eine ordnungsgemäße Belüftung morgens eine zweimalige und abends eine einmalige Querlüftung ausreichen soll (s.a. OLG Frankfurt 19 U 7/99 NZM 2001, 39). Ist strittig, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss der Vermieter den Beweis erbringen, dass die Ursache aus dem Bereich des Mieters kommt ( so auch BGH XII ZR 272/97 NZM 2000, 549). Ein Mieter darf muss nachts während seiner Abwesenheit nicht durchheizen, um durch übermäßiges Heizen einen Baumangel auszugleichen (LG Braunschweig 6 S 249/96 WM 98, 250). Feuchtigkeit und Schimmel sind immer Mängel der Mietsache und haben Auswirkungen auf das Wohlbefinden und die Gesundheit des Mieters. Das Landgericht Lüneburg bejaht einen berechtigten Mangel mit dem Recht der Mietminderung, wenn der Mieter die Feuchtigkeit und den Schimmel nicht zu verantworten hat (LG Lüneburg 6 S 70/00 WM 2001, 465). StichworteSchimmelpilzLüftungsverhaltenBefallSchimmelfleckenMietsacheLüftungsmaßnahmeFeuchtigkeit